----房贷利率6.125% ， 已经还1年半 ， 选择部分提前还款划算吗？//----

小明：房贷利率6.125% ， 已经还1年半 ， 选择部分提前还款划算吗？

三人：房贷不存在复利 ， 也不存在先付息后还本 ， 至于要不要提前还款取决于自身的投资收益与是否存在违约金 。

房贷月供怎么计算？每月还款利息=剩余本金*贷款利率/12

房贷月供中的利息是逐月计息的 ， 不存在复利和先付息后还本的说法 。 即每月的月供它只针对于当月剩余本金所产生的利息 ， 然后加上当月应还的本金得出来的数额 。

比如利率6.125%的100万房贷 ， 还供的第1个月 ， 不管是等额本金还是等额本息 ， 所产生的利息都是100万*6.125%/12=5104.17元（往后随剩余本金的减少逐月递减） 。

而具体的月供是多少取决于还款方式（等额本金和等额本息）对应本金的多少 ， 剩余本金所产生的利息与还款期限的长短没有关系 。 比如分30年还和分20年还 ， 第一个月的利息都是5104.17元 ， 可以对比这两幅图 。

还了一年半提前还款划算吗？取决于自身的理财收益率

假如你有10万块钱 ， 那么你会拿这10万块钱干什么呢？投资 。 那又怎样投资呢？

有些人会把这10万块钱存银行一年定期 ， 获得2%左右的年利率 ， 而2%小于6.125%——不提前还款是在做亏本投资 ， 好如你把钱从银行贷出来然后再将钱存进银行 ， 给银行赚利差 。

而如果自身有相应的风险承受能力和投资经验 ， 平均年化收益率能达到6.125%以上 ， 收益可以对冲贷款所产生的利息 ， 那么便没有必要提前还款了——因为有利可图 ， 就如同那些融资买股票的投资者（股权质押利率基本在7.5%以上） 。

若投资收益率高于6.125% ， 选择提前还款应当再考虑存不存在违约金

银行做出一笔贷款并不是那么简单的 ， 需要进行相应的风险评测和管理 ， 会付出一定的人工成本和资产成本 。

因此 ， 一般情况下 ， 房贷还供期限不足12个月 ， 业主选择提前还贷往往存在违约金 。 而违约金的多少以罚息怎多少个月份计算 。 比如提前还贷10万 ， 利率为6.125% ， 罚息三个月 ， 那么违约金就是10万*6.123%/4=1530.7元——与贷款金额无关 ， 与提前还贷金额有关 。

已还一年半那么是不是一定不存在违约金的呢？不好说 ， 12个月只是一般情况 ， 具体情况还要看具体的合同 ， 这里并不能一刀切的认为不存在违约金 。 也因此 ， 要不要提前还贷应当将违约金考虑在内 ， 查询合同或者咨询银行工作人员 ， 若加上违约金之后实际成本较高 ， 可以重新与投资收益率进行比较 。