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上周武汉肺炎事件在媒体上闹得沸沸扬扬 ， A股除了医药板块 ， 普遍下跌 ， 房地产板块遭到莫名其妙砸盘 ， 说是有机构复盘2003年非典时期房地产板块表现 ， 发现房地产板块普遍下跌 ， 于是赶紧跑 ， 开始砸盘 。 2003年国家对于非典的防空缺乏经验 ， 导致当时疫情扩散 ， 而现在 ， 经过17年的时间 ， 国内的疾控体系早已完备 ， 武汉肺炎掀不起什么大风大浪 。

我们来看一下 ， 2003年主要房地产股票的表现(下面的股价是前复权价)：

华侨城A ， 从开盘0.75涨到最高0.97后跌到0.76 ， 相对前高跌幅21% ， 在随后的2004年涨到1.08创新高 ， PE在17.98到33之间变动 。

万科A ， 从开盘0.57涨到0.91后跌到0.77 ， 相对前高跌幅13% ， 在随后的2004年涨到1.24创新高 ， PE在15到24之间波动 。

金地集团 ， 从开盘1.17一路下跌年末的0.65 ， 跌幅达到44% ， 在2004年未创新高 ， PE在34.5倍到11.74倍之间波动 。

蓝光发展 ， 从开盘的1.78涨到2.30后一路跌到1.16 ， 跌幅达到50% ， 估值在56倍到78倍之间波动 。

看到上面所述的房地产股票跌幅 ， 单纯从股价看 ， 似乎这一次房地产板块在劫难逃 。 但是 ， 任何脱离了基本面 ， 单纯看股价涨跌是不靠谱的 ， 会放大内心的恐惧与贪婪 。 2003年 ， 房地产股票估值最便宜也在15倍以上 ， 小的地产商几十倍估值 。 而现在 ， 地产股票估值普遍个位数 ， 像万科的前瞻PE不到2003年低点的一半 。 房地产板块已经够便宜了 ， 还能跌到哪里去 ， 跌个50%的话 ， 股息都9%了 ， 更别提未来两年房地产板块释放利润 ， 使股息达到2位数 ， 基于估值来计算 ， 房地产板块不可能有50%的回调 。

从2003年相关政策看 ， 2003年6月 ， 央行印发“121号文” 。 严控房地产开发贷 ， 土地储备贷款、个人房贷等 ， 并首次推出了二套房提高首付 ， 利率上浮等概念 。 这种突如其来的调控打得市场搓手不急 ， 导致房地产板块深度回调 。 但当下 ， 房地产板块对密集的调控政策已经麻木 ， 即使出个房产税 ， 估计也就是个10来个点的回调 。

单纯地将房地产板块下跌与非典联系起来毫无意义 ， 2003年房地产板块下跌是高估值 ， 房地产调控政策 ， 以及非典恐慌的综合作用结果 。 而当下的房地产板块至少不具备高估值的条件 ， 对房地产调控政策已经麻木 。

非典带来的负面影响是GDP增速下滑 ， 出于保增长的考虑 ， 住建部发布了“18号文” ， 此内容和之前发布的121号文完全相反 ， 将鼓励房地产发展定性为扩大内需 ， 拉动经济增长 ， 保持经济持续增长的重要渠道 ， 随后两年的房地产板块上涨和这条政策有一定关系 。

给大家算一笔帐 ， 目前龙头房企万科A(SZ000002)保利地产(SH600048)?前瞻PE在7倍左右 ， 并且由于房地产结算制度的原因 ， 未来两年的利润增速锁定在20%以上 ， 如果股价不变 ， 3年后估值将在4.86倍 ， 等武汉肺炎过去了 ， 万科和保利每年市场都有机会给予10倍估值 ， 如果能实现的话 ， 三年将有一倍的收益 ， 即使股价不上涨 ， 三年后分红有每年6.1%的回报 ， 进可攻 ， 退可守 。

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