----2019上海中高端新盘回顾 | 47盘取证均价超8万 轻微毒舌点评//----

2020年已经过去多半个月 大家都在为新一年春节各种忙碌 再回顾一下2019年上海新房市场 整年共计取得 232张 预售证 环比2018年248张下降6.45% 但整体依然平稳 今天特别来看看中高端楼盘 对于魔都房房房来说 在过去的2019年里 均价 8万+ 的取证项目共计 4 9个 8万/㎡-10万/㎡ 的项目 22个 10万/㎡ 的项目 27个 浦东和黄浦区域表现亮眼 在中高端项目中占比42.86% 取证均价8万-10万共22个↓ 首创天阅滨江 首创天阅滨江认筹总人数 275组 超过了此次的 总供应量172套 ， 认筹比高达到1:1.6 ， 4个小时房子就售罄 ， 看来房子卖的不好 ， 真不是市场的锅 。 康博名邸 康博名邸项目是由波司登服装公司开发的位于东外滩的项目 ， 也就是大家戏称的裁缝盖的房子 ， 毕竟处于内环 ， 配套还是比较成熟的 ， 这个项目也以 85%的超高得房率 取胜 ， 目前在售的都是 96-118平精装的现房 。 但是这个项目比较致命的一点是 ， 周边小区都是年代比较久远的老破小 ， 一公里之内没有地铁站点 ， 交通便捷度不是很高 。 圣骊河滨苑 圣骊河滨苑7月开盘选房 ， 去化率仅约三成 ， 除了与 康博名邸 相似 ， 公共交通不便之外 ， 项目南边还有一个140米高的佛学院 ， 视觉和心理上可能会有一定的影响 。 金浩园 板块内新盘稀缺 ， 供需紧张 。 继融信世纪江湾、信达泰禾上海院子全部房源双双售罄后 ， 金浩园是当前新江湾唯一的可售住宅 。 目前已是精装现房 ， 教育资源比较丰富 ， 虽然开盘之初认筹不足两成 ， 但是从配套到交通出行都表现不错 。 融创领馆壹号院 规划图 融创领馆壹号院 近6成的认筹率 相信出乎很多人的意料 ， 虽然处在外环外 ， 但也是徐汇区 ， 而且区域内改善类项目本来就稀缺 ， 融创的高品质自然能让很多家庭开开心心的掏腰包了 。 开盘结束后不久 ， 项目就全部售罄了 。 恒大江湾华庭 恒大江湾华庭体量不大 ， 开盘共推了182套房源 ， 认筹和后续的续销情况都很一般 。 静安慕舍 大宁板块近几年飞速成长 ， 但是区域内静安慕舍价格一直比较平稳 ， 价格普遍低于周边项目 ， 目前在售 均价为8.8万/㎡ ， 在售面积是147-265平 。 同时该楼盘有大宁国际小学学区加持 ， 性价比还是不错 。 静安府西区静安府东区 静安府是华润和华发2015年拿下的双子地王 ， 楼板价3.8万/平 。 后期 ， 东区是由华润操盘、西区则是由华发操盘 ， 三年里两边共开了八次盘 ， 最近的一次东区高层开盘又是大卖 ， 真的是开一次少一次 ， 且开且珍惜呀 。 高尚领域 高尚领域额卖点可以概括为总价适宜 ， 未来交通便利 ， 规划可期 ， 但是缺点也很明显 ， 项目整体容积率4.07 ， 在上海属于偏高 ， 塔楼结构户型差异性很大 ， 褒贬不一 。 中海臻如府 中海臻如府拿地不到一年的时间 ， 已经将3幅可售住宅中的两幅取证入市了 ， 这个效率 ， 一般的房企真的是做不到 ， 内中环900万可以买到3房 ， 而且是5轨交汇 ， 如果能买到 ， 也是个不错的选择 。 沁和园 沁和园周边配套还是很不错的 ， 1KM内就可以配齐商业、教育、医疗、公共交通各 种条件 ， 但是这个户型就有点一言难尽了 ， 800万的总价只能在这买个90平的一室户 ， 除了110平 ， 剩下的就是170平了 ， 普通改善家庭完全没得选 。 尚海郦景 尚海郦景已经卖了很多年了 ， 在豪宅遍地的陆家嘴旁边 ， 2019年3月份开了一次 ， 预计2020年还有4栋楼会加推 ， 但是时间还没有确定 。 晶萃名邸 前滩热盘晶萃名邸推出 306套房源 ， 认筹量高达961组 ， 抛开项目本身不说 ， 每一个关注学区房的父母都向往前滩 ， 这就够了 。 福晟钱隆广场（海悦华庭） 福晟钱隆广场 开盘只推了 35套房子 ， 认筹量是221组 ， 还是老规矩 ， 不看项目本身 ， 前滩 ， 华二学区房 ， 又是一个日光盘 。 前滩锦绣臻品 前滩锦绣臻品（江悦名庭）算是前滩体量稍大一点的项目了 ， 共推出460套房源 ， 建面56㎡的153套 ， 建面61㎡的154套 ， 建面63㎡的154套 ， 全部是小面积 ， 总价可控 ， 对落户和追求学区来说都是很好的选择 ， 所以还是毫无悬念 ， 日光 。 东方悦耀 东方悦耀对口华二 ， 户型多样 ， 特别是51平的一房 ， 总价400万 ， 作为有学区的上车盘来说确实也是一个很不错的选择 ， 半夜去排队也不是没有道理 。 大华斐勒公园 大华斐勒公园 位于浦东内中环间 ， 自驾、公共交通都很方便 ， 商业配套也是比较接地气、成熟的 ， 但是交房之后 ， 一直爆出各种问题 ， 至于真假 ， 还是需要用心看看 。 凯利海华府 项目在2019年共推出了1116套房源 ， 但认筹不足一成 ， 为此 ， 我们特地去现场看房 ， 为大家做了一期楼盘测评 ， 可以找找原因 。 不捧不黑！【凯利海华府】二期认筹遇冷 刚需/改善该不该买？ 取证均价10万+项目共27个↓ 五坊园 该项目在年度所有内环内项目中 ， 以超过22.5亿元的销售金额 ， 排名第8 ， 全市楼盘排行榜上则进入了Top30 ， 作为一个内环内的低调盘 ， 除了项目商圈辐射的红利 ， 自身产品也是一大亮点 。 复兴珑御 复兴珑御在区位上来看几乎是满分 ， 而且还是豪宅中少见的 地铁上盖 项目 ， 但是 美中不足的是：产品本身小区外 ， 周边体态比较荒凉 ， 以老破小以及20世纪老大楼为主 ， 观感不太好； 融创·外滩壹号院 融创·外滩壹号院位置在外滩金融集聚带上 ， 一如既往的融创品质 ， 也是属于自带豪宅气质的项目了 。 复地雅园 复地雅园在12月开盘之后 ， 当天就去化了约9成 ， 虽然也是豪宅的定位 ， 而且还处在豫园边上 ， 但是好在 面积小 ， 也可作为市中心的上车盘 。 不过有个问题就是距离豫园有点近了 ， 而且附近拆迁比较多 ， 可能会有点嘈杂 。 淮海名邸 淮海名邸所在的长宁区常年断供 ， 附近很多历史建筑 ， 周边住宅很少 ， 好在地段优质 ， 自驾前往徐家汇、静安寺（南京西路）、衡山路都很方便 。 云锦东方 徐汇滨江豪宅云锦东方开盘一天 ， 除了几套顶复和底层 ， 其他房源5000万+的房源全部售罄 ， 果然 ， 上海这个城市的顶豪购买力是真的强 。 尚汇豪庭 徐汇尚汇豪庭神秘突发开始认筹 ， 然后开盘半天时间 ， 除了少量一楼房源 ， 其余基本清盘 。 珠江铂世外滩界 珠江铂世外滩界19年4月开盘基本售罄 ， 首先 ， 199平的5房 ， 在市中心是很罕见的 ， 弥补了虹口改善市场的不足 ， 另一方面 ， 四房变五房置业成本也相对降低 。 瑞虹新城悦庭瑞虹新城天悦郡庭 不得不承认的是 ， “瑞虹新城”确实是上海房地产的一个大的“IP” ， 至今已开8期 ， 每一次开盘都十分抢手 ， 不用质疑 ， 在高端楼盘中 ， 瑞虹自带现象级 。 新 城虹口金茂府 新城虹口金茂府处于虹口老牌的凉城居民区 ， 生活配套成熟 ， 毗邻新静安 ， 属 大宁、广中、凉城 三大核心居住区之交汇点 ， 汇聚内中环 ， 南北高架 。 凯德星贸邸 位于静安区的凯德星贸邸于12月开盘 ， 认筹率仅有15% ， 认筹、开盘都略显惨淡 ， 可能还是价格的问题 ， 且产品均是 小高层 ， 苏州河景观优势没有得到很好的利用 ， 也是颇为可惜 。 万科翡翠雅宾利 万科翡翠雅宾利在内环线内 ， 城市中心、交通、商业、教育、医疗、绿地都有配置 ， 还自建了会所 ， 包含健身、娱乐、养身、教育等模式 ， 市中心的好房子是卖一套少一套 ， 好的项目也总是能赢得市场的认可的 。 泰府名邸 项目八月开盘后最终成交了37套 ， 去化率5成 ， 在南京西路板块内价格没有明显优势 ， 但胜在项目处于市中心 ， 交通便利 ， 商圈优质、商业资源充足 。 融信世纪江湾 继2018年两小时售罄之后 ， 2019年推出的57套170平的联排在当天也 去化7成 ， 目前还有少量在卖 ， 确实在 中环联排别墅 几乎绝迹 。 八埭头滨江园 八埭头滨江园在2018年10月份开盘当日就售罄 ， 但是19年11月份的二期开盘数据却没有公开 ， 市场对同一个楼盘的反应差别之大也是让我们惊讶不已 。 锦绣里 在售楼栋 锦绣里虽然是19年年底拿证的 ， 但是开盘时间是在今年1月 ， 虽然销售情况不及其他日光盘 ， 但 103平的两房也是很快就售罄了 ， 还剩少量167平、总价在1800万-1900万之间的三房 。 九庐 九庐应该算得上是上海顶豪圈里最抢手的楼盘之一了 ， 二期8月份开盘就几近售罄 ， 三期可能会推迟到2021年才能入市 ， 虽然信息暂时没有释放 ， 但我们已经有粉丝参观过三期的样板间 ， 并且献上了灵魂手绘的 户型图 ， 可以抢先了解一下 九庐三期手绘户型一张流 ， 样板间有人已看过 恒大·滨江华府 恒大·滨江华府 距离黄浦江直线距离300米左右 ， 周边有2/4/6/9号线及在建的14/18号线多条轨道交通 ， 目前还有339-504平的4-6房在售 ， 都是豪宅一贯的大户型 。 中企·滨江悦府 现在也只剩十套建面168-367平 ， 后期无加推 ， 也是最后的入手机会了 。 大华珞斐墅 大华珞斐墅是少见的 内环边地铁口别墅 ， 既占有内环的商圈福利 ， 项目又自带0.69的容积率 ， 建面约 205平、213平的联排 、296-359平的合院 ， 都已经是尾盘 ， 即将售罄了 。 滨江一品苑 滨江一品苑地处浦东内环内塘桥板块 ， 板块内的新房还是很稀缺的 ， 地铁4、6号线可直达 ， 主力建面137-234平3-4房 。 上海桃花源 这可能是大多人存在疑问的项目了吧 ， 为什么闵行浦江的房子卖的比陆家嘴还贵？3000万的房子怎么说卖就卖掉了？上海的中式园林不是没有 ， 只是可以做成中式园林宅院的范本 ， 投入的成本怕是无法精准计算出来的 。 写在最后： 看单价8万以上 ， 特别是10万+以上的中高端住宅 ， 不妨把杨浦+黄浦区域作为一个标的 ， 因为数据市场是反应地段价值、产品的最好佐证 ， 买中高端 ， 先看看这些项目 ， 作为一个参考的标本 ， 不管是刚需还是改善还是资产配置 ， 在2020年适当时机买入总是不会错的 。