京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个 ， 1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:京总：您好！很高兴加入京房会 ， 拜读了您的精华文章及相关问答 ， 您的方法论让我受益匪浅 。针对我自己的情况 ， 烦请帮分析、指点下：




状况：现自住大望路金港国际 ， 小区生活还比较方便舒适；去年在广东佛山买了一套新房 ， 现有贷款300左右 。现手头可拿出流动资金500左右 ， 还有房票一张 。想从投资角度（也考虑未来给孩子）、总投入700左右买一套一居或两居；有以下问题咨询：




1、目前整体经济状况一般 ， 外部环境也比较复杂 ， 对未来5-10年房市走势您是怎么看的？




2、从我本人购房角度 ， 是买新房还是次新房更好？我打算持有10年以上（前期出租） ， 是否担心次新房到时房龄长价值下降？




3、如果买新房的话 ， 可以重点看哪些版块？对德贤御府、养云、奥森春晓、龙湖云璟这些盘怎么看？




4、如果考虑次新版块 ， 重点有哪些推荐？我看您比较多推荐朝青、望京一带 ， 我是在双井大望路一带选就行还是跳出这个商圈看其它版块？对于大望版块的乐成、苹果南区、风度柏林、珠江帝景、时代国际 ， 您会推荐哪些？如果看其它商圈的话 ， 也请推荐下重点楼盘；




5、金港在这一带的价格涨幅相对滞后些 ， 未来的发展情况如何？现有住房是否有必要置换到类似乐成国际、富力城这些品质更高些的楼盘？




6、关于杠杆的问题已发私信 ， 请验证通过下 。问题有些多 ， 辛苦京总了 ， 谢谢！




A:回答;你好 ， 感谢信任!1、关于网上大部分认为房价会降,是因为一部分人群是用固态的观点去看待未来 ， 或以今天的收入考虑末来的消费和房价水平 。改革开放前期 ， 大部分人的工资水平 ， 每年只有几千元 ， 如今一个稍有工作能力的人 ， 收入是那时候的百倍 ， 有点水平的人 ， 收入可能是那时平均工资的千倍 。




很多人以当下的收入水平 ， 对比未来房价感到焦虑 ， 房价是个动态价格 ， 不能做静态比较 ， 与之前相比 ， 看单价当然高 ， 如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求 ， 不但不高 ， 反而是太低 ， 尤其是北京这样的城市 。再看 M2 ， 房价上涨的趋势应该一目了然 ， 加上核心城市的人口流入 ， 那是每年千万以上的人口 ， 在城市化率的大背景下 ， 两年一个台湾、五年一个韩国、十年一个美国 ， 40年造就了N个北京这样的大都市 。




宏观市场是货币 ， 我们可以看到市场上有很多分析 ， 其中提及最多的是人口 ， 土地制度 ， 房产税收 ， 还有什么空置率 ， 凡是用这些维度去分析房地产的 ， 全部犯了基本错误 ， 可以说是根本不了解房地产这个概念 ， 

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