在2012年的寒冬，北京住宅市场出现了量价齐升的局面，但商铺市场却开始降温 。数据显示，北京商铺市场租金由2011年7%的最高增速，降为2012年的最低点0.3%，增长几近停滞 。在蓬勃发展的电子商务冲击下，传统零售店面临的挑战和压力也逐渐加强，传统购物中心该如何转型？
租金增幅仅为0.3%
在试营业四个多月后的1月23日，以30万平方米总体量而号称“中国最大高端百货实体店”的北京卓展购物中心黄金地段一楼，仍有大量商铺被印着各色图案与字母的白底挡板围住，“招商还没有完成，现在还在招”，卓展购物中心工作人员向本报采访人员介绍说 。

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卓展购物中心坐落于北京长安街与西四环交汇处，毗邻五棵松地铁站，是京西除世纪金源外的第二大购物中心 。但是在距其2公里的范围内已经有2个凯德购物中心、1个翠微广场购物中心及2个百货店，“该区域未来商业竞争将较为激烈”，戴德梁行在其发布的2012年第四季度商铺市场报告中称 。
这或许成为卓展购物中心在筹备两年多试营业、开业四个月后仍未完成招商的原因之一，卓展购物中心媒体推广卢妍向本报采访人员表示，该购物中心目前完成百分之七八十的零售品牌入驻，主要采用与零售商销售分成的合作模式，只有高端餐饮、星级影院、美体美发等生活休闲类服务场所采用直接租赁的模式 。
在卓展购物中心招商困难的背后，凸显的是整个北京商铺市场的降温 。戴德梁行报告显示，截至2012年底，北京购物中心整体市场存量达625万平方米，商铺空置率达13%，但2013年还将有超过83万平方米的购物中心项目入市 。
第一太平戴维斯报告显示，2012年北京优质零售物业市场平均租金为864.9元/平方米/月，最近6年租金增长率由2011年第三季度7%的最快增长速度，降为2012年第四季度的最低点0.3% 。
戴德梁行中国区商业地产服务主管及董事陈淞泓表示，未来，北京50%以上的商铺都将处于非核心商圈，主要是服务于社区的商业项目 。第一太平戴维斯预计，2013年北京将有11个新的中高端商业项目入市，带来约80万平方米商业面积；其中55%位于五环路以外的区域 。
“我们预测2013年、甚至到2014年，北京各大商圈不会再出现2011年租金大涨的局面，转为小幅调整 。王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍会出现5%-10%的租金上涨，但新的开发区域则会出现低租金、加速商圈推广的现象，北京四、五环以外的商圈可能不会达到开发商预期的投资回报，投资回报期应由3-5年延长至8-10年 。”陈淞泓说 。
第一太平戴维斯表示，“鉴于零售商有更多的选择，业主不能过于激进 。与过去两年业主方主导的市场相比，虽然预计2013年平均租金不会降低，但市场状况将有利于租赁方 。”
电子商务冲击巨大
在商铺租金增长乏力、供应增加之际，零售商放慢了开店的速度 。“零售商，特别是那些为消费者熟知的品牌已经采取更为保守的方式进行店铺扩张”，第一太平戴维斯在其发布的2012年第四季度北京零售市场报告中称 。
万科商业地产部一位高管更是向本报采访人员直言，“购物中心比较困难，因为零售商不开店了，就连全球知名品牌ZARA，2012年品牌门店的业绩也都是下滑的 。”
去年9月，ZARA在中国开辟了网上商城，目前其已在全球21个国家和地区设有在线销售平台，包括美国、英国和多数北欧国家 。
中国的电子商务市场更是蓬勃发展，过去5年，中国网上零售额以每年平均增长99%的速度发展 。2012年，阿里巴巴的总销售额更是突破1万亿元人民币，而第一太平戴维斯的数据显示，北京2012年前11个月的社会消费品总零售额还不到7000亿元 。

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