问：我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高 。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？
答：龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬 。同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山 。


问：老师你好，请问兰溪谷自住，是否能跑平大势，还是买旁边的临海揽山更好 。
答：兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势 。第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少? 山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理 。房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案 。新世界揽山临海蛇口30万方大盘 。育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米 。蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府 。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择 。


问：大师好，我想在 龙华上塘 还是龙胜片区 投资小两房，目前在纠结几个楼盘，金地上塘道二期，潜龙曼海宁 。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改 。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来 。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改 。请问大师哪个楼盘潜力大？
答：2个都是推荐的楼盘 学校对比：高峰优于龙华实验 短期曼海宁>金地上塘道 长远看金地上塘道>曼海宁


问：1.宝安勤诚达和园85平（2010年购 贷40W，朝北，户型方正朝向不好）自住 2.宝安玖悦雅轩56平（2018年购 贷300W，限售3年）出租5300 3.南山西丽龙辉花园楼梯房87平，2006年全款购，出租6000（申请人才补贴被锁10年，还有四年） 4.南山塘朗城公寓31平（贷100W，出租4600 ） 5.沙井海岸城指标45平 6.现金200W 需要帮忙分析怎样优化保值？感谢！ 1.公寓出手回100+现金=继续投入小户型 2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积 3.出售勤诚达=换个勤诚达4房（香蜜湖、宝中、深圳湾二房） 4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住 学位要求不高
答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓出手 2.龙辉花园做抵押融资 资金凑到500W，入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房 勤诚达和园，玖悦雅轩，海岸城都可以继续持有 。龙辉花园到期后出货即可 。

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