银行、信托、公司债全面紧信用 ， 房企愈发依赖于销售回款 。
进入11月 ， 随着高层发声维护房地产合理信贷需求 ， 多地开始纠偏房地产流动性过度紧缩 ， 特别是放款预售资金监管 。
11月23日 ， 成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》 ， 包括提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度等 。
36氪未来地产获悉 ， 上述通知关于预售资金的细则如下：原则上监管额度不变 ， 提高支取比 。 成都项目工程完成3/4及项目封顶两个节点 ， 监管额度内预售资金支取比例上限提高5%；项目验收备案后 ， 支取比例可达到95% 。 此外 ， 企业信用等级A以上可使用外地银行保函替代监管额度、压缩支取审核流程至5个工作日 。
在成都之前 ， 广州住建部门也宣布宽松预售资金使用条件 ， 下调预售款留存比例 ， 从封顶前/封顶后/装修阶段的10%/10%/5%分别降至8%/6%/3% 。
下半年以来 ， 从银行信贷到私募信托再到境内外公司债 ， 房地产行业流动性全面收紧 。 为防止项目停工风险、保障购房者权益 ， 各地期房预售资金账户也从严管理 ， 进一步限制开发商资金周转空间 。 眼下看 ， 这一现象正在得到纠偏 。
作为预售资金的来源 ， 按揭贷款审批也在多地加速 。 澎湃新闻对主要国有大行、股份行及城商行的调查显示 ， 由于交易量下降等因素 ， 目前多家银行的房地产按揭贷款发放的速度确实有所提升 ， 告别了前期“半年还拿不到贷款”的情况 。
按揭贷款对房地产行业及银行系统都具有举足轻重的意义 。 目前的房地产企业开发到位资金中 ， 开发商预售期房获得的定金及预收款、个人按揭贷款 ， 两项综合占比超过50% ， 可见房企愈发依赖于销售回款 。 同时 ， 央行引导市场增加信贷需求与供给 ， 也主要依靠购房者的信用及其派生的按揭贷款 。
兴业证券房地产行业首席分析师阎常铭在研报中表示 ， 今年前三季度新增地产杠杆占总贷款的16% ， 而15-19年平均40% 。 其中 ， 前三季度供给端占比-1% ， 15-19年为12% 。 压缩供给端杠杆 ， 更需要按揭信用创造功能 。
在此轮房地产紧信用过程中 ， 市场集中度可能再次迎来一轮提升 。 长江证券分析师刘义表示 ， 房地产行业信用分层难以根本性逆转 ， 竞争力分化是大势所趋 ， 高信用房企将再次走向集中 ， 迎来阿尔法的大时代 。
国泰君安分析师谢皓宇此前也在研报中发表预测：若严格执行资金监管并假设销售下滑 ， 极端假设情况下 ， 央企和国企的销售份额预计提升30%-110% 。
在预售资金监管放松同时 ， 公司债市场也同步出现一轮宽松 ， 房企可谓“久旱逢甘露” 。 中指研究院数据显示 ， 截至11月23日 ， 当月房企的信用债发行规模达425亿元 ， 是10月总额的三倍有余 。 不过 ， 在已发行信用债的20余家发行人中 ， 仅有1家为民企 ， 这佐证了前述行业信用分层愈发显著的判断 。
作者| 王 露
编辑|岳 嘉
【房企“久旱逢甘露”？成都、广州等多地放宽预售资金使用条件】本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity） ， 作者：王露 ， 36氪经授权发布 。

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