一、缺陷明显的商住、公寓

商住和公寓我是强烈反对的 ， 即便是北上广深这样的一线城市 ， 也不例外 。 很多人说一线大城市的商住还是值得购买的 ， 我们先来看一组数据：17年3.26至今 ， 北京商住市场急剧下滑 ， 成交量暴跌九成均价降三成 ， 部分价格跌幅超45% ， 毋庸置疑买了商住的现在肠子都悔青了 。 不仅没赚到钱 ， 还亏得一塌糊涂 。

即便我不赞成买 ， 不代表这些城市的商住和公寓没有价值 ， 所以这里说的不是所有商住 ， 那些地段好、有地铁、人流量大、周边企业多的商住项目具备一定的投资价值 。 尤其是北上广深等一线城市商住调控经历2年之后 ， 水分被挤得差不多了 ， 价值也在回归 。

但大多数城市的商住公寓不能买的原因是它们都面临三大致命缺陷：1、库存量大 ， 比住宅库存还高 ， 很多一线城市公寓去库存时间都超两年 ， 成交火热但仍供大于求 ， 根本没有太大升值空间 。 两三年来多数住宅价格都翻番了 ， 公寓价格还原地不动；2、绝大多数商业公寓不能落户 ， 不带学区位 ， 买了公寓只能够自己使用（住或者办公）或者出租 ， 即便五年内升值50% ， 但是因为交易费用高 ， 最后收益还是多数上交了；3、性价比不高 ， 公摊大得房率低 ， 50平的公寓实用面积可能只有30平 ， 远低于住宅 ， 且首付比例高不能利用银行杠杆 ， 一层最多时有二三十户 ， 居住环境嘈杂拥挤 。