“金九银十”已开局 ， 楼市传统销售旺季到来 ， 以往这是决定地产营销人年底奖金厚度的关键时刻 ， 但今年 ， 似乎并未挑动地产人的敏感神经 。
近期被走访了北京的几个项目 ， 有的售楼处人很多 ， 充斥着带客的渠道经纪人、准备出手的看房者和不停讲解的房产销售员；有的项目则门可罗雀 ， 即便热闹的周末 ， 依旧没什么人到访 。 总体而言 ， 为了抢回款 ， 房企线上、线下织网 ， 中介代理、自身营销体系 ， 各种平台齐上阵 ， 全方位抢客 。
“看似人满 ， 成交量也不一定高 。 以北京通州某项目为例 ， 开发商缺钱 ， 为了加快回款 ， 以支付非常高的渠道费为代价 ， 吸引渠道经纪人将大批量客户引流到该项目 ， 但一个多月过去了 ， 最终成交套数也卖不过部分竞品 。 ”某房企华北区营销高管向采访人员透露 ， 从北京楼市来看 ， 上半年还是一个比较好的市场 ， 7月份开始急转直下 ， 从8月份成交量来看 ， 部分项目成交量环比至少下滑50% ， 销售压力很大 。
“金九”开局成色不足
从当前的宏观数据来看 ， 7月份以来 ， 全国楼市销售速度整体放缓 ， 即便“金九”开局第一周 ， 部分城市仍未缓解 。
据中指研究院监测数据显示 ， 9月1日-6日 ， 全国15个代表城市商品住宅成交规模约为194万平方米 ， 同比下降14% 。 其中 ， 南京、武汉、东莞和宁波等城市新房成交规模环比增幅超过10% ， 但均低于去年同期；福州、北京、重庆、淮安等城市市场活跃度降低 ， 新房成交规模同比和环比齐降 。
另据8月30日-9月5日成交数据来看 ， 一线城市整体成交环比下降17.9% ， 上海降幅较大 ， 约为27.4%；深圳居其次 ， 降幅约为22.6% 。 同比来看 ， 一线楼市整体成交下降 ， 降幅为0.3% 。 其中 ， 广州降幅较大 ， 约为18.19%；深圳成交上升 ， 升幅为74.5% 。
“近期热点城市加大调控力度 ， 在限购限售端加码 ， 市场观望情绪上升 ， 叠加部分城市房企放缓推货节奏和房贷额度吃紧等因素 ， 近两个月全国新房市场活跃度整体出现回落 。 ”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向采访人员表示 ， 购房资格收紧和房贷额度紧张对需求释放产生一定抑制作用 ， 预计下半年市场活跃度较上半年将出现下滑 。 此外 ， 房企资金端持续收紧 ， 加速回款和降负债诉求提升 ， 叠加热点城市政策调控延续常态化 ， 预计下半年房企将延续“以价换量”趋势 。
【金九|一线楼市“金九”开局不如预期 房企销售压力大】“北京大兴某项目原本的成交价格是6.3万元∕平方米 ， 现在对外销售价格降到5.7万元∕平方米 ， 实际成交价格仅5.5万元∕平方米 ， 相当于单价降了8000元∕平方米 ， 这是北京新房市场上目前出现的极个别的大幅降价项目 。 ”某营销人员向采访人员透露 ， 不得不靠降价抢客的背后 ， 是二手房放贷越发严格和缓慢 ， 导致换房需求无法释放 ， 另外调控政策偏严 ， 二次集中供地又提出控制土地溢价率 ， 诸多因素导致购房者再次持币观望 ， 购买欲望急速下降 ， 等着抄底的心理预期越发加强 。