----下个月起 ， 按揭买房有“3项事”要注意 ， 做好了“省心又省钱”//----

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2019年的楼市 ， 虽然只过去了9个月 ， 却发生了很多事 ， 值得我们铭记 。

先是在3-6月份 ， 楼市出现了所谓的“小阳春” ， 数据显示 ， 1-3月份的时候 ， 也就是一季度 ， 商品房销售额增速仅5.6% ， 创出了2015年以来的最低 。 随后的4-6月份 ， 市场投机情绪升温 ， 地王频出 ， 个别城市出现了抢房潮 ， 商品房增速提高到8.1% 。

没成想 ， 这样的“好光景”还没持续几个月时间 ， 马上就被“打掉”了 。

从一项数据中 ， 我们就能看到“端倪” 。

据中原地产研究中心统计 ， 全国房地产调控政策次数再度突破年内记录 ， 这也使得年内全国房地产调控政策高达376次 ， 比去年同期上涨了18% 。

效果是立竿见影的 。

8月末开始 ， 恒大在全国范围内展开“抢收行动” ， 掀起打折促销的大幕 ， 更有消息指出 ， 恒大召开会议 ， 从9月27日开始 ， 将实施仅次于2014年的主动激进营销策略 ， 三四线基本全部执行精装卖毛坯价（预计7折左右） ， 随后 ， 融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子 。

其实 ， 比起10月份即将实行的房贷新规 ， 这些都不算什么 。

下个月起 ， 房贷新规落地 ， 自2019年10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率 ， 以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成 。 公告主要针对新发放个人住房贷款利率 ， 存量个人住房贷款利率仍按原合同执行 。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率 ， 1年期LPR为4.2％ ， 5年期以上LPR为4.85％ 。 相比前值 ， 1年期LPR下降5基点 ， 连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化 。

也就是说 ， 作为房贷利率参考基准的5年期LPR ， 未来下调的可能性很小 ， 但是 ， 各地的自主加点空间又变大了 。

所以 ， 下个月起 ， 按揭买房的学问更大了 ， 对购房者来说 ， 如何做到“省心”又“省钱”？

笔者认为 ， 有“3项事”要注意 。

第一 ， 首套房需求 ， 最好等LPR实行后再考虑 ， 贷款时间选“长” ， 不要选“短” 。

我们看央行通知中的内容：首套房是不低于5年期LPR 。

这就留给了市场很大的想象空间 ， 对各个城市来说 ， 库存不同 ， 人口流入分布也不同 ， 房地产销售面积、拿地面积、卖地收入也大相径庭 。

所以 ， 有的城市依然会严守高利率的门槛 ， 有的地方对首套房会适度倾斜 ， 毕竟 ， 只要不低于5年期LPR即可 。

目前很多热点城市首套房动辄增加80个基点 ， 或100个基点 ， 因为这些城市的投机气氛很浓厚 ， 不得不采取这样的措施 ， 但对于很多成交量下滑、房贷余额所剩不少的城市而言 ， 首套房加30个基点以内 ， 甚至不加点都有可能 。

新规下 ， 首套房贷款时间选“长”不选“短”也是必要的 ， 暂且不说目前国际上很多国家已经步入了降息周期 ， 选“长”的情况下 ， 长达30年的还贷周期 ， 必然比20年、15年、10年更具灵活性 。

因为5年期LPR现在虽然不降 ， 时间越长 ， 趋势越大 ， 周期越不可控 ， 降低的可能性也就越大 。

第二 ， “假离婚”买房不能做 。

最近看到一则报道 ， 为规避限购政策购买学区房 ， 上海一对夫妇假离婚 ， 并签署《离婚财产协议》约定“婚后共同财产自行分割完毕” 。