2.合理的供应量 。

你会发现 ， 无论是2010年的杭州还是温州 ， 他们在横盘周期内 ， 对土地的供应不会节制 ， 只要有地基本都招拍挂了 。 当市场供应远超过需求 ， 房子不再是稀缺品时 ， 买不买房就成了“佛系”选择 。

供地是一门艺术 ， 多了利空房价 ， 少了利多房价 ， 当年黄奇帆就用天量供应把重庆房价常年压在一个较低的区间内 ， 不得动弹 。 所以 ， 大家一定要关注自己所在城市的供应 ， 不过大多数城市都难以抵挡土地的诱惑 ， 背后原因你懂的 。

3.人口是最大防跌因素 。

房价炒起来不可怕 ， 可怕的是 ， 房价炒起来之后没人接盘 。 也就是说 ， 在横盘时间内根本没有外来人口流入 。

上面举例的杭州和深圳 ， 之所以后期可以修复反弹 ， 是因为杭州在2010-2015年是长三角地区人口流入最多的城市 ， 而深圳则一直是珠三角地区的翘楚 。 源源不断流入的需求 ， 不断夯实虚高的房价 ， 才让他们迎来横盘之后的崛起 。 但有些城市就不那么幸运了 。

这时候一定有人要反驳了 。 按照你这么说 ， 大部分三四线城市正是属于没有人口流入的地区 ， 为什么横盘之后也跟着崛起了？

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要记住 ， 上轮大牛市 ， 一二线是报复性反弹 ， 三四线是强制性激涨 。

三四线问题 ， 我在之前的文章里已经写过很多了 。 当年在2010-2015年大横盘周期中 ， 三四线一直维持着天量土地供应 ， 直至把地产逼到了库存风险 。

什么叫库存风险？

城市内的存量房根本无法消化 ， 市场供过于求 ， 开发商为了争夺有限的客源 ， 房价开始不断推低 ， 从而传导至地价下滑 ， 形成恶性循环 。

如果不是2016-2018年这一轮轰轰烈烈的楼市去库存计划 ， 三四线会继续横盘下去 ， 10年？15年？乃至更久……

为什么我一直强调三四线城市存在风险？

是因为上一轮通过棚改货币化去掉了横盘期积压的旧库存 ， 但是从2015年到现在 ， 库存增长的速度不比2015年之前差 ， 又积压了天量的新库存 。 2015年 ， 三四线城市库存占比高达80.67% ， 2018年 ， 这个数值是81.33% 。

棚改是把周边的村民引进城内买房 ， 短期内催生了一大波新的需求 ， 市场供不应求 ， 引发楼市大热 ， 房价上涨 ， 也把城市内的伪刚需和投资客引了进来 。 官方数据称 ， 2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存 。

但是2018年之后呢？该买的都买了 ， 刚需购买力消化殆尽 ， 新的库存又靠谁消化？我相信以现在这个房价水平 ， 如果没有棚改货币化政策支撑 ， 有能力进城买房的农民 ， 不在多数 。

而且值得注意的是 ， 2016年 ， 全国居民人均住房建筑面积达40.8平方米 ， 据测算 ， 三四线城市居民人均住房面积更是达到了42.12平方米 。 经过去库存周期 ， 三年后的今天 ， 这个数值又该是多少？显然 ， 居民的居住需求显然已经“过分”满足 。

所以未来 ， 绝大数三四线会进入漫漫横盘期 ， 可能是5年 ， 也可能是十年 ， 而今天在三四线炒房的人群也会被长期套牢 。 当然这是在不出意外政策的情况下！如果5年之后再出一个类似于棚改的政策 ， 就不好说了 ， 给钱让人买房 ， 这事儿搁哪儿房价都得涨 。

有人说那么现在把三四线房子出手了吧 。 不好意思 ， 据我所知 ， 大部分三四线已经开始进入「有价无市」周期 ， 房子是卖不出去的 。 如果硬要卖 ， 只能打折出售 ， 而这显然满足不了你对房价回报的预期 。 大部分人会抱着侥幸心理 ， 期待着三四线房价的再次崛起 。 从而最后被漫漫横盘所吞噬 ， 人性使然 ， 谁都挣脱不开 。

那么横盘期买不买房呢？如果你是潜力城市的纯刚需 ， 就应该买 。 要知道横盘越久 ， 市场就更容易倾向买方 ， 议价和选择空间大 ， 横盘淘笋的机会也就越多 。