基于法拍房不限购、可贷款的政策，法拍房市场目前较为火爆 。上一篇文章我们介绍了法拍的流程，但实务中，法拍房也存在各种各样的“坑”，或者说风险 。今天，我们结合团队处理100余套法拍房的相关经验，为各位整理了法拍房捡漏与避“坑”指南，供大家参考 。
【法拍房捡漏与避坑指南 法院拍卖的房子风水怎么样啊】01 法拍房常见的那些“坑”
第一坑：无法腾房

文章插图
△法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场
腾房难题一直是强制执行中的难点，被执行人或其他第三人占用在被拍卖房屋中，拒绝腾房的情况并不少见，常见的第三人有被执行人家属，租户或其他债权人 。实务中，虽然大多数法院支持强制腾房，但每个地方法院对强制腾房的要求并不一致，如果法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场（如上图），买受人应慎之又慎 。
需提醒的是，法院若已经进行告知，买受人又因无法腾房不能入住的话，只能采取悔拍或另行起诉的方式要求无权占有人返还原物 。
第二坑：房屋系凶宅



文章插图
△南京著名凶宅，历经多次司法拍卖
发生过各种非正常死亡案件的房屋，俗称“凶宅” 。由于中国人对风水，吉凶有独特的要求，因此“凶宅”也属于重大瑕疵的范畴，如上图所示的南京著名凶宅，历经2014至2018年多次司法拍卖，最终才拍卖成功 。
实践中，部分买受人在成交后才发现是凶宅，如果法院已对于该瑕疵进行了公示，买受人也只能认栽，若法院未披露的，买受人可以重大瑕疵为由主张权利 。
第三坑：房屋仅部分份额拍卖
对于法院公示的拍卖房屋，如果存在案外的共有产权人（如配偶），部分法院的做法是，仅拍卖部分份额（如下图仅拍卖50%份额） 。通常情况下，一般案外人具有优先购买权，导致买受人难以竞拍成功，即使竞拍成功后也将产生无法正常使用或处分的问题，建议审慎购买 。



文章插图
△一部分拍卖房仅拍卖部分份额
第四坑：房屋带有长期租赁



文章插图
△法拍房中如有租赁合同需注意
在法院决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，基于房屋买卖不破租赁的原则，如果法院已认可了法拍房的租赁，就会在公告上明确优先购买权人，且将租赁信息公示，并继续允许承租人使用至租赁合同结束为止 。
当然，公示的租赁期限较短倒还好，买受人等待一段时间即可入住，但如果带有较长甚至长达20年的租赁合同（如上图所示），一般很有可能涉及虚假租赁或其他问题，同时，买受人即使拍卖得到了该房屋的物权，也将长期无法入住 。
第五坑：税费、物业费等额外支出
一般的法拍网站，均会注明出让方税费是否由买方承担以法院公告为准（如下图） 。
而实务中，法院公告基本都会明确由买受人承担房屋过户的税费、之前欠缴的物业费、水电费等费用，如果买受人未仔细了解，拍到手后才发现税费、物业费过高已为时晚矣 。



文章插图
△税费承担方式以法院公告为准
第六坑：土地性质问题
土地性质也是各位买家需要注意的点，除了涉及税费，还涉及到能否过户的问题，比较常见的是房产的土地性质属于集体所有（如下图），只能在集体组织内部流转，导致非集体组织内部人员竞买后会无法过户，最终只能悔拍 。

• 野艾蒿的功效与作用
• 东阿阿胶集团 东阿阿胶产地
• 解读婆罗门教与印度教的关系
• 职业生涯规划与就业指导包括什么内容
• 白羊座与天蝎座的结局
• 男性喝桑叶茶的功效与作用？
• 离婚没小孩与有三年同居史但没结过婚的女性有什么本质区别？
• 新居落成与乔迁之喜有什么区别？
• 香菇与蘑菇的区别是什么？那个营养价值更高？
• 芋头种植与高产方法