----国家一锤定音 ， 房地产市场将迎来巨变？该不该买房有答案了！//----

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这几天 ， 关于楼市讨论最多的话题 ， 莫过于新版《土地管理法》获得表决通过 。 变化内容除了加大征地补偿力度和允许进城落户农民依法自愿有偿退出两项重大变化外 ， 还有一项就是农村集体经营性土地可以直接入市流转 ， 当前土地供应格局发生根本性变化 ， 国家一锤定音 ， 房地产市场将迎来巨变？

首先 ， 房子作为一种商品 ， 房价涨跌同样遵循经济学上的“供需”理论 ， 供大于求 ， 房价跌 ， 供小于求 ， 房价涨 。 这些年来房价涨多跌少 ， 其中一个重要原因就是快速城市化增加了大量的住房需求 ， 而与此同时 ， 城市建设用地受制于耕地红线 ， 住宅用地供应受到相应抑制 ， 特别是对于很多人口净流入城市来说 ， 住房市场长期处于供不应求状态 ， 房价快速上涨也就自然而然 。 不少专家表示 ， 要改变当前房价只涨不跌格局 ， 需要从加大土地供应 ， 从而抑制高房价 。

其次 ， 当前楼市调控更多是从购房需求端着手 ， 比如限购、限贷 ， 通过这些措施挤出房产投资客和炒房团 ， 比如2017年全国房地产调控政策达到250次 ， 2018年405次 ， 2019年1-8月份367次 ， 其中大多数调控政策都是从需求端使楼市降温 。 但是 ， 在投资渠道狭窄的情况下 ， 无论是刚性需求 ， 改善置业需求 ， 还是投资投机需求并没有消失 ， 一旦调控放松 ， 这些需求或卷土重来 。 正如中国社科院近日发布的8月份《中国住房市场发展月度分析报告》中所说 ， 房价上涨的预期并未有发生根本性改变 ， 住房投资投机冲动仍然普遍存在 。

第三 ， 楼市长效机制正在逐步建立 ， 从根本上扭转房价非理性上涨 。 根据住建部政策研究中心秦虹主任介绍 ， 未来住房体系将由四类组成 ， 除了商品房 ， 还有租赁房、共有产权房等 。 目前 ， 国家已在多个城市进行了试点 ， 一些楼市热点城市也主动在进行积极的探索 ， 预计待经验成熟后全面推开 。 当然 ， 楼市长效机制还不止于此 ， 国家也正在下一盘大棋 ， 以从根本上解决老百姓的住房需求问题 ， 眼下看到的农村集体土地入市就是其中之一 ， 它能改变住房市场格局吗？下面我们先来看看 ， 这次新通过《土地管理法》关于这一内容的表述：

对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途 ， 并经依法登记的集体经营性建设用地 ， 允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用 。 需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意 。

大家知道 ， 在旧法中 ， 农村土地是不可以直接入市的 。 而新法明确规定 ， 允许新进城落户的人员可以将土地转卖给集体或者个人 。 这意味着 ， 有着巨大体量的农地将可以入市 ， 对住房市场的土地供应形成大量的补充 。 这预示着 ， 未来的住房市场格局迎来根本性变化 。

针对这一变化 ， 有关专家表示 ， 更多土地进入市场 ， 形成多主体供给 ， 有利于缓解当前及未来住房的供需矛盾 ， 有利于房地产市场健康平稳发展 。 那么 ， 农村集体建设用地入市 ， 会冲击商品房市场 ， 从而达到降房价的作用吗？有一些 ， 但不大 。 原因有二：

一方面 ， 根据新法规定 ， 这些农地入市后更多用于工业和商业用途 ， 对增加农民收入肯定是有益的 。 虽也有一部分会用于租赁房、廉租房和共有产权房 ， 但入市农地不能建商品房 ， 也就是说可以分流一部分住房需求 ， 但不等同于商品房 。