----福州华润乌山府领证入市 ， 可售仅仅35套 ， 价格是高还是低？//----

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根据福州市预售许可公示信息 ， 9月29日 ， 位于鼓楼区工业路东侧、乌山西路北侧 ， 筑路机械厂地块二的华润乌山府项目取得预售许可证 ， 证号为FZ许20190174号 ， 本次取得预售证的共有5栋楼428套住宅 。

华润乌山府即2017-60号地块 ， 出让于2018年1月18日 ， 是福州市最早出让的一批安置型商品房地块 ， 其中90%的住宅为安置房 ， 10%为商品房 。 这幅地块占地面积不算很大 ， 只有20046㎡（约30亩） ， 只有与之相邻的榕发乌山郡地块的一半多一点 。

根据公示 ， 本次领证的5栋楼中 ， 1号楼和6号楼全部为安置型商品房 ， 2号楼、3号楼、5号楼为安置房和商品房 ， 一共有393套安置房 ， 35套普通商品房（红框外为可售商品房） 。

这些可售商品房中34套为91-92㎡ ， 只有5号楼802单元1套为75㎡ 。

和城投凤峦郡一样 ， 该项目延续了安商房楼盘较低的公摊率 ， 只有17-19%的公摊 ， 要比其他商品房楼盘小得多 。

在价格方面 ， 从常理来说 ， 安商房项目由于地价低 ， 其备案价给得也要比同地段纯商品房项目更低 ， 很显然 ， 如今这个备案价给得要比凤峦郡高上不少 。 虽然说传统上大家都认为西二环片区要比东二环位置更加中心 ， 毕竟距离市政府很近 ， 但实际上双方在《福州四城区住宅用地基准地价图》中都属于二级区域 ， 基准地价是一样的 。 但是 ， 实际上我们发现 ， 华润乌山府的备案价里只有个别几套高层突破3.6万 ， 大部分可售房源备案价都在3.2-3.5万之间 ， 低层只要3万出头 ， 售价并没有此前所传的均价36245元/㎡那么高 。

因此 ， 想来会给出这么高的备案价是参照了乌山脚下宿舍楼的价格 。 当然 ， 相比来说华润乌山府一层只有6个单元 ， 密度没有宿舍楼那么高 。

当前阳光乌山荣域的二手房报价在3万出头 ， 有大户型房源报价低至2.5万 ， 这还只是挂牌价 ， 并非实际成交价 。 因此 ， 相比之下华润乌山府这个售价并没有什么优势 。

但是和东区、奥体等片区价格虚高的杀猪盘对比来看 ， 毕竟华润乌山府地段要好很多 ， 相对来说还说得出房子卖得贵的道理 。

另外 ， 华润乌山府的隔壁就是融信澜郡 ， 如果和融信澜郡严重虚高的二手房报价放在一起比较 ， 那么 ， 你反而要惊呼华润乌山府卖得真便宜 。 而这 ， 就是当前福州楼市最为真实的写照 ， 同地段价差巨大 ， 房源报价混乱 ， 有人诚心卖房 ， 也有人想要最后拉个人宰一把 。