----10年后 ， 房子“贵如钻石”还是“便宜似白菜”？曹德旺一语中的//----

"multi_version":false简单回顾过去20年楼市的历程 ， 可以用四个字来形容：一帆风顺 。

从1998年房改开始 ， 我国新开工住宅套数快速增长 ， 1998年还不到200万套 ， 在2013年 ， 已经达到了1400万套 ， 在2018年 ， 销售面积达到了17亿平米 ， 按100平米一套房 ， 一年时间 ， 卖出去的期房就达到了1700万套 。

城镇住宅存量已经达到了276亿平米 ， 人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米 ， 城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米 ， 城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套 ， 套户比从0.8增至1.09 。

房子越来越多 ， 屋子越来越大 ， 居住条件的改善 ， 可以用“光速”来形容了 。

与此同时 ， 房价也水涨船高 。

1998-2018年 ， 20年的时间中 ， 全国均价从1854元上涨至8542元 。 从2004-2017年 ， 13年的时间 ， 我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元 ， 增幅达13.7倍 。

总之 ， 没有任何一个行业 ， 能像楼市这样汇聚如此多的资金 ， 数百亿营收的开发商像不要钱一样“批发”出来 ， 手上没几套房子 ， 亲朋好友聚会都感觉低人一等 。

那么 ， 在下个10年 ， 房子会依然“贵如钻石”还是“便宜似白菜”？房子会像黄金、钻石一样保值 ， 还是变得“一文不值”？

我们可以从以下两个方面来考虑 。

第一 ， 人口形势的变化 。

万科老总郁亮曾经说过一段话：房地产分析的背后是人口分析 。 根据万科测算 ， 我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点 ， 2011年至2015年这一增量曾达到4300万人 ， 2016年至2020年将降为1300万人 ， 2020年后预计有很大可能继续下降 。

20岁到45岁 ， 这是国内龙头房企对购房客户群体的定义 。

想想也是 ， 20岁的年轻人急着买婚房 ， 35岁以上的中年人想换大房子 ， 儿子的学区房有没有着落？老旧小区环境太差想换房？想从县城去省会 ， 想从小地方到北上广开眼界？想在大城市中扎根？只有买房这一条道路 。

但是 ， 正如郁亮所谈到的 ， 主力购房人群必然会随着时间流逝而逐渐减少 ， 这个减少的过程可能很缓慢 ， 却是大势所趋 。

民生证券研究所近日发布的数据显示 ， 中国25-44岁人口数量 ， 在2015年达到顶峰后 ， 进入了下行轨道 ， 正因为年轻人口下降 ， 也使得房地产和汽车需求进入了下降周期 。

报告还做出了预测：2015至2025年 ， 劳动力每年减少375万人 ， 2025到2030年 ， 每年减少500万人 。 2030到2035年 ， 每年减少960万人 。

简而言之 ， 过去20年是增量购房者爆发的20年 ， 需求大 ， 房子少 ， 房子越来越贵理所当然 ， 未来这一群体逐步减少 ， 房子虽然不会落到“便宜似白菜”的地步 ， 但对绝大部分城市来说 ， 不可能像现在这么值钱 。

第二 ， 房地产行业地位的变化 。

房地产行业的地位这些年水涨船高 ， 如今我们的房产市值已经逼近了300万亿元 ， 根据经济学家梁中华的测算 ， 居民六成以上的财富跟房地产有关 ， 按申万一级行业来划分 ， 23个行业中 ， 有12个受房地产直接影响 。

也就是说 ， 是房地产在扛着其他行业一起发展 ， 没有这么多房子卖出去 ， 就没有装修、家具、家电、建材、施工、固定投资的规模扩大 ， 乃至学校、医院、商场等配套设施 ， 也要依赖房地产所带来的人气 。

但是 ， 未来10年 ， 房地产不会再捆着其他行业往前走 。