华侨城在其2019年经营计划中明确将加快回款和项目周转去化列为头号重任 ， 其表示 ， 对于部分货值高、去化慢的项目 ， 会积极采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼 。

积极加仓 ， 负债高企

在不断卖子输血、整合资源的同时 ， 华侨城也从未停下过扩张脚步 。

财报显示 ， 2018年 ， 华侨城的全部土地储备共82个项目 ， 其中当年新增33个 ， 占比超过40% 。 而今年上半年 ， 企业共落地项目18个 ， 权益口径总投资金额181.4亿元；新获得土地项目16个 ， 权益建筑面积增加436.78万平方米 ， 同比再上升90% 。

《国际金融报》记者统计数据发现 ， 作为华侨城起家之地 ， 华南地区一直是企业的重仓之地 ， 2018年全年 ， 华南区域营收占比64.65% ， 毛利率达66.19% ， 可谓撑起了企业业绩的大半边天 。

不过 ， 在此情况下 ， 华侨城近两年却盯上了毛利率最低的华东地区 。 在2018年新增的33个项目中 ， 位于华东区域的就有12个 ， 华南仅有5个 。 与此同时 ， 在华侨城近两年出售的“不良资产”中 ， 以上海为首的华东地区占据大头 。

更加令人费解的是 ， 华侨城华中地区2018年的营收占比虽然仅有8.4% ， 但毛利率却高达82.73% 。 不过 ， 这一本该被视作华侨城未来发展的“蓝海”地区 ， 到了今年年中 ， 营收却大幅下降54.51% ， 毛利率也走下神坛 ， 降至53.37% 。

此外 ， 需要指出的是 ， 频繁的补仓也导致了现金流的紧张 ， 华侨城近年来愈加频繁的卖子动作 ， 也恰恰让外界得以窥见其目前现金流承压的窘境 。

不过 ， 单靠卖子“输血”显然远远无法满足华侨城的扩张野心 。 财报显示 ， 自2017年开始 ， 企业的经营性现金流净额与投资活动产生的现金流量净额便始终为负 ， 未见缓解迹象 。

现金流吃紧 ， 借款成为华侨城融资的主要渠道之一 。 数据显示 ， 2017年-2018年 ， 华侨城每年仅依靠借款收到的现金就高达近千亿元 ， 2019年上半年 ， 其借款现金流量也达到550亿元 。

截至2019年6月30日 ， 华侨城总负债额高达2566亿元 ， 同比增加36.4% ， 相比两年前的1256亿元 ， 更是翻了一倍有余 。 与此同时 ， 其流动负债占比高达64.7% ， 几乎是非流动负债的两倍 ， 即便剔除因部分已售但未交付项目产生的预收账款 ， 其流动负债也高达1078亿元 ， 占总负债比例过半 。

有接近华侨城的一名高管向《国际金融报》记者分析称 ， 企业不停地“买”与“卖” ， 显然是想腾笼换鸟 ， 快速回笼资金 ， 腾出手来集中精力做文旅产业 。 但在如今的融资环境下 ， 步子实在不宜迈得过大 ， 应当量力而行 。 文旅地产不同于传统的房地产开发企业 ， 其目前超过70%资产负债率已经很高 ， 而且还在不断攀升 ， 一旦出现财务不稳的情况 ， 恐怕就不是靠卖“不良资产”能够解决的了 。

记者 张志峰

编辑 沈玉洁