----购买二手房远比新房“复杂” ， 合同签署前搞清楚这些事//----

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买二手房签订了就算是达成交易了 ， 但是二手房跟新房不同 ， 需要注意的东西更多 。 很多问题最好在签订合同前就搞清楚 。

1、核实卖方身份 ， 选择可靠中介

如果是个人 ， 就要看身份证；如果是中介 ， 就要选择一定信誉度的中介 。 中介是房屋交易的第三方 ， 确保支付钱以后能够顺利的过户 。 过户过 ， 房款能够顺利两清 。

正规中介机构必须具有两证：（1）工商部门---营业执照；（2）房屋土地管理局---中介代理资质证书；

2、房屋是否允许买卖

注意核实房屋是否允许买卖：

（1）确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法；

（2）特殊单位：军产、院产、校产的公房 。 这种单位不一定上市 ， 但允许私底下交易 。

（3）房产证、身份证、签署合同人需统一；

（4）基本信息以房产证为准 。 各项信息一定认真填写 ， 特别是面积信息一定要认真填写 。 赠送的面积在合同的其他条款注明 。

3、做好产权信息调查

核对产权人的名字和房主是否是一致的 。 产权的性质、内容包括面积、地址以及标准价的分配比例 。 如果有共有产权不同意 ， 买卖合同是无效的 。

所以在签合同之前 ， 需要核对以下信息：

（1）必须做产权调查 ， 到底该下有几个产权人 ， 必须所有产权人要么到场签字要么有合法委托书；

（2）婚前财产一人签字即可 ， 婚后财产需要两人到场或增加条款 。 如果一方不能到场 ， 必须在合同里注明：该房源夫妻双方另外一方身份证号码多少是知悉这个情况的 ， 知悉这个房子要卖给谁 ， 以什么价格 ， 并且对合同和买卖的事实没有任何争议 。 如果有争议 ， 由签约方的卖方承担全部责任 。 这样写上 ， 就能规避这个问题 。

（3）验看正本、查询产权证的真实性 。

（4）产权性质：成本价房、标准价房、经济适合房；

成本价房改房交易时需要交纳土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%；优惠价房、标准价房不能直接上市交易 ， 需变更成本价=当年成本价×建筑面积×6%；

4、合同要正规 ， 条款要明晰

一般合同上中介机构提供 。 如果是私底下自己交易的 ， 可以从网上下载比较正规的二手房买卖的合同 ， 然后双方再协商合同细节 。 如果对合同有异议可以做修改 。 在签约之前所有的修改都是OK的 。 如果合同是由卖方提供的 ， 一定要核实清楚卖方是否在合同里做了一些修改 ， 你可以提出自己的意见和看法 。 还可以写出备注的条款 。

一份正规的合同需要注意哪些事项：

（1）关键性的承诺 ， 一定要体现在合同里 。

合同的必备条款：包括房屋面积、附属的设施、家具家电、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付的期限、违约责任等 。

（2）明确房款付款方式和时间 。

明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式 。 房屋总价的5%是暂扣款 。 一切与钱有关的内容都要写进合同 。

（3）明确违约责任 。

每项主要义务都要有一一对应的违约责任；