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农村自建房 ， 也就是常说的小产权房 。 这个是不能够上市交易的 。 因为农村宅基地的土地使用性质是农村集体所有 ， 只是供农村集体所属的村民建房使用 ， 村民并不具有土地的所有权 ， 仅仅有使用权而已 。 那么 ， 自建房无土地使用权证可以买卖吗 ， 怎样买卖是有效的？

网友咨询：买了间农村的自建房 ， 没土地使用权证的 ， 合同有效吗？

广东创晖律师事务所何金宝律师解答：

农村的房屋土地性质为集体所有 ， 一般是没有发土地使用证的 ， 在原址上建房屋 ， 不扩张新面积直接就可以建 ， 需要扩张新面积或另立新址的 ， 需要进行审批后方可建设 。

由于农村房屋宅基地的特殊性质 ， 农村房屋交易是有一定条件限制的 ， 农村房屋的买受人必须是符合农村宅基地申请条件的人 ， 具体说来有就是：集体组织内部成员和集体组织以外的成员 。 集体组织内部成员又有三种具体情况：

(1)本身已有宅基地 ， 且符合国家规定的宅基地标准 。 根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定 ， 对已有宅基地且符合国家标准的村民 ， 再申请宅基地是不可能得到批准的 。

(2)已有宅基地 ， 但尚未达到国家规定的标准 。 对第二种情况的村民 ， 尽管其已有一处宅基地 ， 但如无法定理由 ， 也很难再申请到第二处宅基地 。

(3)已在集体组织落户 ， 但尚没有被分到宅基地 。 对第三种情况 ， 申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序 。 因此 ， 即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间 ， 也将难以进行 。 售房者首先要审查购房者的具体情况 ， 这无疑是不现实的 。

何金宝律师解析：

农村居民申请宅基地必须符合下列条件：

一是农村居民年龄必须年满十八周岁且符合分家条件；

二是农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划；

三是农村居民建房限额标准 ， 宅基地的面积标准为：使用耕地的 ， 最高不超过120平方米；使用其他土地的 ， 最高不超过140平方米 ， 山区有条件利用荒地、荒坡的 ， 最高不超过160平方米 。

四是农村居民建房必须“一户一基”；五是农村村民在出租 ， 出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地 。

农村居民建房应当使用原有的宅基地和村内空闲地 ， 能够利用劣地的不得占用好地 ， 能够占用荒地的不得占用耕地 ， 使用国有土地的必须办理出让手续 。

对于自建房的限制：

国有土地范围内房屋 ， 也就是城镇自建房在有关法律文件生效或者事实发生后以买卖、互换、赠与、继承、遗赠等方式申请房屋所有权转移登记① 。 集体土地范围内房屋所有权转移登记 ， 则有严格规定 。

《房屋管理办法》(建设部第168号令)（2008年7月1日起施行）第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记 ， 受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的 ， 除法律、法规另有规定外 ， 房屋登记机构应当不予办理 。 ”

如果土地是属于集体所有则不能上市交易 ， 也不可以办理产权过户手续 ， 只可以在自己本村的集体内部买卖 ， 也就是说房子只能卖给自己村的人 。