----分析了55万条成交数据 ， 终于找到了买房秘诀//----

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数据话房大家都知道 ， 由于“房住不炒”政策的原因 ， 国内很多城市的房价都偃旗息鼓了 ， 全国多数城市楼盘成交量都大幅缩减 。

但是越是成交量萎缩的时候 ， 越是买家可以精挑细选的时候 ， 今天 ， 【数据话房】就从数据的角度来给大家分析下 ， 到底什么样的房子能够长期跑赢大盘 ， 涨的时候涨得快 ， 跌的时候跌的慢 。

本文主要选取的城市还是帝都北京 ， 不一定适合其他城市 ， 每个城市有各自的特点 ， 需要单独分析 。

今天本文所采用的数据全部来自于北京某著名中介的成交数据 ， 时间跨度从2012年开始 ， 成交数据超过55万条 ， 涵盖了北京市大部分的成交数据 ， 具有比较可信的参考价值 。

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中心城区还是郊区

其实对于选择房子的位置 ， 一直有相互对立的两派不同的观点 ， 一种是要选择核心地段 ， 另一种相对应的是相对远的郊区 ， 两派都有各自的理由 。

中心城区派认为买房子的买的是土地 ， 最重要的就是地段、地段、地段郊区派认为很多靠近城区的近郊有更大的正外部性 ， 上涨的幅度和空间更大 ， 更有利于投资回报 。

两者都有道理 ， 那到底怎么取舍呢 ， 我们来看看数据

在这里 ， 我们对比了中心城区的 东城、西城、海淀、朝阳和相对近郊的丰台、昌平、通州和大兴（当然丰台不能算严格意义上的郊区）总体而言 ， 各个城区的大致走势相对差不多 ， 但是西城要明显坚挺的多 ， 西城区的房价基本恢复到了2017年317新政前后的价格 。
中心城区的几个区的房价相比近郊的几个区跌幅要小 ， 总体比较抗跌 。 在上涨期中 ， 近郊的涨幅要略微高于中心城区 ， 但总体比较有限 。 综合来看 ， 权衡上涨期的涨幅和下跌期的跌幅 ， 还是以西城为代表的核心城区比较稳健 。

2

大面积还是小面积

当然 ， 这是不讨论刚需的问题 ， 刚需的话 ， 只需要考虑自己需求和承受能力就可以 ， 我们这里讨论的是从投资价值的角度 ， 看大房子还是小房子投资价格更大 。

还是先看数据

从总体图上来看 ， 面积单价是随着房屋面积的大小成反比的 ， 也就是说 ， 面积越小 ， 单价越高 ， 这基本符合大家的整体认知 。 从涨跌幅角度来看 ， 小面积的房子涨幅相对要快 。 下跌通道时 ， 90-200平这个区间的房子相对更为稳健 ， 200以上的大户型跌幅要更大 。
综合来看 ， 权衡上涨期的涨幅和下跌期的跌幅 ， 还是以小户型的比较稳健 。

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买多少钱的房子最稳妥