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坑”一:配偶异议

常见情况:

房屋登记在夫妻一方名下 ， 买卖合同只有登记一方签字 ， 没有配偶方签字 。

法律后果:

房价暴涨 ， 配偶一方以房屋属夫妻共同财产 ， 登记一方擅自出售侵犯共有权提出异议 ， 导致合同不能履行 。

预防措施:

1.了解业主婚烟状态 ， 有配偶的务必让配偶并签字确认

2.配偶不愿意签字或不在场的 ， 务必通过录音、拍照等方式固定证据.

“坑”二:无权代理

常见情况:

业主的亲賊朋友代为签约 ， 事后没有让业主及时补签字 ， 业主不追认 ， 导致合同对其不发生法律效力
法律后果：

无权代理合同属效力待定合同 ， 对业主是否有效取決于业主是否追认 ， 存在房价暴涨业主不追认不履行 ， 房价下跌业主追认履行的被动局面

预防措施:

1.签约时尽量要求代理人出具业主授权委托书并留存;

2.没有授权委托书的 ， 务必对业主录音确定是否同意代理人代签 ， 并就成交价、付款方式等主要事宜予以确认 ， 事后及时要求业主补签合同

“坑”三:借名买房

常见情况:

因自身不具备购房或贷款资格 ， 寻找他人代持买房 。

法律后果：

房价暴涨代持人只认借货关系 ， 不认代持关系 ， 将房屋据为己有 ， 或代持人对外负债 ， 房屋被其债权人査封抵债 。

预防措施：

1.代持必须基于特别的信任关系 ， 没有信任关系 ， 不能代持

2.签署代持协议 ， 明确代持关系

3.所有购房款及费用均通过转账支付 ， 并注明转账事由 ， 保留好全部转账凭证;

4.过户后由代持人出具以出资人为受托人的全权委托公证 ， 方便出资人实际控制 ， 随时可将房屋过户到自己或指定人名下;

5.寻找的代持人不宜有过多的对外生意往来 。

“坑”五:回迁期房

常见情况：

原村民只有和开发商的回迁合同 ， 没有任何其他权属凭证便以略低市场价放盘交易 。

法律后果：

由于没有权属证明且属于期房 ， 交易周期长 ， 存在回迁村民“一女多嫁”及房价暴涨后毁约的情况 。

预防措施：

不建议购买回迁期房 ， 必须购买的明确约定违约主人 ， 并第一时间占有房屋并保留物业费水电费支付凭证 ， 以便其他债权人查封后提出执行异议

“坑”六:税费不明

常见情况：

二手房买卖合同没有约定过户纳税申报方式及业主的免税义务 。

法律后果：

房价暴涨后 ， 业主实收情况下 ， 坚持核实征收 ， 拒绝核定征收 ， 拒绝履行申请免税 ， 故意増加买家交易成本 ， 逼迫买家放弃购买 。

预防措施：

签约时明确约定纳税申报方式(核定征收还是核实征收)及业主的免税义务 。

坑”七:担保费用

常见情况：

手房买卖合同仅约定业主委托担保公司赎楼 ， 未明确哪家担保公司及担保费比例

法律后果：

房价暴涨后 ， 业主实收情况下 ， 自行委托关联担保公司 ， 开出巨额担保费用要求买方承担 ， 逼迫买方放弃购买 。

预防措施：

签约时在合同中明确约定业主委托中介方指定担保公司赎楼 ， 必要时对楼担保收费标准引以约定