4、法律风险大：小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题 ， 更重要的是 ， 购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使 ， 在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制 ， 相关权益难以得到保障 。

4小产权房的最新政策

根据我国《土地管理法》的规定 ， 农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设 。 而农村宅基地属集体所有 ， 村民对宅基地也只享有使用权 ， 村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护 ， 也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续 。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定 ， “对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地 ， 不得登记发证 。 ”

看到这里 ， 你还敢买小产权房吗？可能还是会有大胆的网友 ， 认为“法不责众”、“人多力量大” ， 觉得多人一起购买 ， 在拆迁或赔偿时 ， 可以一起抱团 ， 跟发展商或政府谈判 。 事实是怎么样呢？接下来小编将结合具体的案例给宝宝们分析 。

案例一：独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口 ， 但其父母的户口仍在老家 。 如今父母先后过世 ， 在老家留有2套小产权房 。 刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠 ， 相关负责人表示刘某已不是该村村民 ， 没有权利出卖该房屋 。

分   析：根据相关条例 ， 刘某父母的房屋符合遗产的范围 ， 刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权 。 但是在继承后的实际操作中 ， 刘某由于不具有该村集体户口 ， 存在无法办理房屋过户的问题 ， 建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员 。

案例二：城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿？

分   析：小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等 ， 原来的房主会以私下买卖不合法为由 ， 要求全额得到拆迁赔偿 ， 而买家很难得到补偿 ， 风险很大 。

案例三：赵某日前与钱某签订了《房屋买卖合同》 ， 赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某 。 签约当日 ， 钱某向赵某支付定金5000元 ， 部分房款50000元 。 一个月后 ， 钱某按照合同约定拟继续交付后期购房款时 ， 赵某却反悔了 ， 准备收回房子 ， 把原来收取的购房款返还钱某 ， 钱某诉至法院要求继续履行合同 。

分   析：法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售 ， “小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利 ， 不能办理房屋的产权过户手续 。

本案中法院认定双方签订的买卖合同无效 ， 由赵某返还钱某购房款 ， 驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求 。

综上所述 ， 无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险 ， 大家务必谨慎对待 。 若是集体经济组织内成员间互相转让 ， 也应该给自己敲响一个警钟 ， 避免因拆迁或者其他情况致使自己遭受经济损失 。

来源：法商之家、全民理财

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