----黄奇帆刚刚谈完控房价 ， 这里就出两政策 ， 房企不好过 ， 网友喊给力//----

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对于房地产的命运 ， 曾经经历过辉煌 ， 但此时也正在面临着巨大的变革 ， 甚至是颠覆性的 。 我们知道 ， 过去 ， 房地产拿地盖房基本上不用自己的资金 ， 只要开发商有一定数量的自有资金和项目规划文件 ， 他就可以向银行申请贷款 。 虽然书面上我学到的是有规定 ， 项目开发成本的三分之一属于自有资金 ， 其他资金由银行分阶段提供给企业 。 但事实上 ， 很多人都会空手套白狼 。

哪怕没有钱 ， 也会提前预售商品房 ， 通过卖房来实现资金的回笼和周转 ， 这样房企真的大大降低了运作成本 。 无论是自有资金还是预售制 ， 在早期曾对房地产发展和繁荣起到过重要的积极作用 ， 然而后期也弊端百出 ， 一些恶性循环也影响着房地产健康发展 。

前几天 ， 对于控房价 ， 对于自有资金 ， 中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为 ， 应该使用经济手段 ， 那就是“决不允许‘背个银行’炒地皮” 。 他指出 ， 炒高房价的主要动力就是炒地皮 ， 控房价决不允许炒地皮 。 控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金 。

“你如果后边背一个银行 ， 要100亿元 ， 银行就拿100亿元 ， 要200亿 ， 银行就拿200亿元 ， 那么‘地王’、炒房等现象就来了 。 一般而言 ， 房价是地价的两倍左右 ， 地价上去了 ， 房价也会上去 。 所以 ， 在这个意义上 ， 只要把土地价格控制了 ， 房价就基本稳住了 。 ”

可以说 ， 他的话在一定程度上说到了根本上 ， 可一针见血、直戳要害 。 过去形成的默认的规则也正在面临着挑战 。

就在他刚刚黄奇帆刚刚提出房地产问题的根本时 ， 就有一些地方开始为之努力了 。 而这一次是黑龙江 ， 不仅包括对自有资金的使用要求 ， 还有预售制的调整 。

为进一步规范房地产市场秩序 ， 加强房地产开发项目事中事后监管 ， 近日 ， 由黑龙江省住建厅、省自然资源厅等 6 部门联合发布《住关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》 。 依据《通知》 ， 2019 年 1 月 1 日 ， 获得土地开发权的新楼盘 ， 房地产开发企业申请新建商品房预售的 ， 多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售 。

这对于开发商而言应该是致命的打击 ， 但是对于购房者多数人也表示支持和赞同 ， 因为预售制被诟病已久 。 我们早已经习惯了买房买期房 ， 但是对于期房预售制的弊端也是探讨已久 。 早期房地产开发企业普遍面临着资金少、供应少等问题 ， 为了推动住房建设 ， 借鉴“卖楼花” ， 因此建立了住房预售制 。 然而对于预售的过度利用 ， 导致各种乱象 ， 比如 ， 最大的质量问题 ， 还有各种矛盾纠纷 ， 甚至背信弃义的毁约 ， 因为周期长变数多 ， 很容易出现反悔 。

我不知道 ， 当要求必须盖楼达到三分之二时才准予预售 ， 那开发商是否会把增加的成本转嫁到购房者身上 ， 但是大多数购房者更清醒地认识到 ， 此举势必会大大降低房企出现烂尾、资金链断裂和逾期交房等部分不规范企业的不规范行为 。

这对开发商是致命打击 ， 尤其是对中小房企的命运更是一个巨大考验 ， 其实还有更严重的 ， 《通知》还要求 ， 房企不能贷款拿地 ， 违规者两年内不能拍地 。 试想想 ， 如果开发商不能贷款拿地 ， 这将是一个颠覆性地改变 ， 我们都已经对贷款拿地习以为常 ， 突然改变 ， 房企如何适应？特别是对于中小房企 ， 无法靠合资增加拿地机会 ， 就只能被市场淘汰出局了 。 这正如黄奇帆所说 ， 动不动就有银行兜底 ， 也让开发商变得肆无忌惮 ， 敢于冒险 ， 敢于炒地王 ， 敢于随意涨价 。