前面都讲了很多二级市场的投资坑 ， 今天跟大家聊聊一个县城的发展之路 ， 然后可以看看适合自己的投资之路 。

县城在我们那里 ， 我讲讲这些年我看到的变化 。

这几年县城有几个大的手笔

1：开发县城的东城

2：开发工业园区

3：开发旅游景点

开发县城的东城半岛时间比较早 ， 08-09年赶上房地产爆发阶段 ， 原计划的开发面积比较大 ， 因为开发期间早 ， 当时跟着国家政策走得很好 ， 所有第一波红利吃到了 。 到了中期开发滨江路项目 ， 因为项目方的资金链断裂导致项目搁置了一年多时间 ， 政府最后介入 ， 结果因为搁置了这么久 ， 房价还涨了 。 一个有趣的现象出现了 ， 房子后面修起来 ， 房价还涨了很多 。 当时有很多私人资金介入 ， 最后得到的结果是皆大欢喜 。

那时候的房地产已经进入全面启动 ， 各个乡镇都在建 。 小产权房 ， 没有核心吸引力的地方 。 那个时候基本都会跟房地产相关挂钩 ， 各种建筑行业繁荣 。 建起来的房子也好卖 。 一直持续到国家关闭小产权房 ， 依然有很大一部份投资者还在建 ， 到最后这批人投资进去的小产权房导致了很多闲置 ， 而且没有什么竞争力乡镇所面向的客户群体很少 ， 导致目前依然有一部分没有卖出去 ， 最后的投资大都是回了一个本 。

这个时候风向转了向 ， 房地产集中到县城进行开发 ， 所有乡镇不再允许修建 。 当时大家都有了一个认知 ， 国家要把人都往城市引流 。

于是做了很多城市建设配套房地产开发 ， 这个时候进入房地产相关投资的资金已经出现了回本周期很长 ， 前两年出现了相关投资回收不到钱 ， 最后很多开发商纠结人去要钱 ， 最后工人的钱是回来了 。 这个时间段县城里面的开发商都说了钱不好收（这里不单单是房地产 ， 包括很多基建产业） 。 当时修二桥 ， 修了很多年 ， 断断续续修了很多年 ， 因为当时拨款断断续续 ， 所有难受 ， 不像现在 ， 更大项目的建设都是分分钟搞定 。 接着出来了新农村的建设 ， 扶贫房的建设 ， 房屋改造等 。 这些款项都出现的投资资金兑付时间越来越难 ， 越来越久 。 很多都是两三年才兑付完 。

到这里其实我们看到的是房地产这块的一个变化 。 为什么我要从这里讲起呢 ， 因为县城初期没有什么规模化的东西 ， 没有重工业 ， 能够带动经济的产业不多 。 所有很多资金流向了房地产相关周边产业 。

关于工业园区没有太大的一个讲的 ， 目前都是本地以前的产业 。 规模符合县城规模 ， 但入驻目前效果不明显 ， 我看了一下 ， 在做百度推广 。

重点要讲最后一个开发旅游景点 。 这是非常好的一个项目 ， 而且前期运作非常成功 。 从现在看来当时的运作都是很超前很成功的 。

项目开始运作前景区人气不是很高 ， 主要还是以当地人参观为主 。 接下来的曝光度可以说非常好 ， 我记得有几个曝光 ， 第一个是发现了野生娃娃鱼 ， 野生娃娃鱼大家都知道 ， 对水质要求较高 ， 我还记得当时去景区里面的水可以直接喝 ， 说不上甘甜 ， 但是没有异味 ， 清澈见底 。

因为景区地貌的特殊性 ， 所有有相关奇异现象 ， 例如水有时候会变红色 ， 这一点最后在央视都有过播放 ， 最后还上过节目专门来解释这种现象 ， 配上本来原来就存在的风景区传说 ， 曝光度得到极大的增强 。

接下来就是拉到投资方进来做开发 ， 因为景区原始的情况是接待不了大流量 ， 那么就要进行开发 ， 配合完成相关场馆建设 。 资方根据当时的说法是总投资1.2个亿 ， 然后就看到全面建设起来 。 路修更好了 ， 相关接待和维护修起来了 ， 配合当地民间传说的寺庙从新扩建的更好了 ， 四星级酒店修好了 ， 直接把山涧流水修到酒店门口 。 农家乐也建立起来了 。 因为上面夏天比较凉快 ， 所有当时定位的是有避暑休闲功能 。