----主城区 ， 或许是当下连云港楼市的“最大洼地”//----

----主城区 ， 或许是当下连云港楼市的“最大洼地”//----

----主城区 ， 或许是当下连云港楼市的“最大洼地”//----

很多人对于“楼市洼地”的理解是“绝对的便宜” 。

但实际操作中 ， 也有可能是“相对的贵” 。

这两年 ， 连云港楼市最火热的都是那些开疆拓土的板块 。 在经历了农村到城市的转变后 ， 类似原新海新区、凤凰新城、海州城南这样的区域 ， 房价涨幅远超主城区 。 那些所谓的洼地在一轮普涨后 ， 被填平 。

当连云港城市骨架拉大后 ， 原来郊区的农村变成了城市的一部分 ， 与原有的城区站在现代化城市这一同样的起跑线上 。

既然都是城市的一部分 ， 那一定是越核心的位置越好！正因为如此 ， 我们说主城核心区的价值要回归了 。

这里先举个例子 。

2016年初 ， 不论是同科汇丰国际还是恒润郁洲府、宏荣置地广场等核心主城区 ， 当时的房价整体均价在7500元/㎡ 。 原新海新区楼盘主要聚集在路西 ， 秀逸苏杭东苑、四季金辉、港利锦绣江南等房价在6800元/㎡ 。

现在呢？显然路西楼盘的均价高于或持平核心主城区房价 。

因此 ， 我们可以发现：

1、新区、老区项目之间的价差在逐渐减小 。

2、新区在涨 ， 主城企稳 ， 新区和老区的投资成本 ， 已经越来越相近了 。

那么 ， 到底是新区高估还是主城区低估？

PS：重点学区房不在本文讨论范围 。

通常来说 ， 所谓的板块热度 ， 无非是zf卖地和开发商卖房 ， 交相呼应 。

近年来 ， 连云港土地供应主阵地几乎都在新区 。 持续的土地出让 ， 吸引房企们入驻 ， 提高板块关注度 ， 进而输出更多的房源 。

其实 ， 从房企角度 ， 他们十分乐意进驻新区 。 首先 ， 新区地便宜 ， 概念多 。 作为新区的拓荒者 ， 房企可以在一张白纸上以最小的成本博取更大的收益 。 其次 ， 主城区地块往往带有配建要求 。 主城区人口密度较高 ， 出让的地块往往带有商业、办公等条件 。 这等于让房企提前“垫付”一部分资金 ， 有些房企们又恰恰玩得“高周转” ， 当然不接受了 。

但是城市扩张总会有极限 ， 新区可供应、卖得上价的土地也越来越少 。

怎么办呢？启动棚改 。

不论是出于何种目的 ， 轰轰烈烈的棚改在2017年和2018年推进了 。

这两年 ， 海州区相继征收了南小区地块、玉龙社区地块、东天池地块、葵花街地块、交通局地块、天然居周边地块和康缘药厂及北侧地块等诸多地块 。 据路边社消息透露 ， 明年海州区棚改用地将集中挂牌 ， 相关部门也在积极和品牌房企洽谈中 。

那么 ， 海州棚改用地出让 ， 将带来何种影响呢？

区域关注度的提高 ， 这点显而易见 。