----10年后 ， 高层住宅或成永久“鸽子笼”？专家：还有3个“综合征”//----

最近看了一篇文章 ， 中国超150米以上的高楼大厦 ， 总数量占全球的近1/3 ， 世界排名第一 。

2018年 ， 中国各个城市共建成88座200米以上的摩天大楼 ， 这一数据比美国记录竣工的13座摩天大楼数高出7倍 。

作者把这种现象称之为“摩天大楼痴迷征” ， 相当贴切 。

不说别的 ， 单看这些年光是三四线城市盖的地标、CBD、金融中心 ， 就足以令人瞠目 。

据不完全统计 ， 截至2016年5月 ， 中国县及县以上的新城新区数量总共超过3500多个 ， 如果加上2017、2018和今年的数据 ， 这个数字应该会将近4000个 。

去年底 ， 社科院专家余永定说 ， “我上个月到舟山 ， 在朱家尖岛上看到了希尔顿 ， 看到了威斯汀……所有西方的五星级饭店全都去了 ， 而那只是一个三线或者四线城市 。 ”

他还提到了一组数据 ， 早在6年前 ， 我国造了696座五星级饭店 ， 在建的有500座 。

其实 ， 国人对于高楼的狂热追求 ， 不光表现在地标性的摩天大楼 ， 还有密密麻麻的高层住宅 。

数据显示 ， 截止2017年 ， 我国已拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋 ， 其中高层住宅23.5万栋 ， 均为世界之最 。

早在2000年时 ， 上海新建住宅中符合这一标准的已占了53% ， 2004年 ， 北京高层住宅的比例也已经占到住宅总数的63% 。

西部新一线城市重庆 ， 一度拥有全国第三的高层建筑数量和第一的密度 ， 同属热点城市的南京 ， 早在2011年 ， 已有高层建筑4978栋 ， 其中2300栋为住宅 。

高密度、高容积率、高层数 ， 最大程度的利用一片土地 ， 是这些年房地产扩张的鲜明注脚 。

在这样的环境下 ， 有专家认为 ， 10年后 ， 高层住宅可能会变成永久性“鸽子笼” 。

东北财经大学经济研究中心主任周天勇 ， 就是持此类观点的代表性人物 。

周天勇指出：超高层住宅社区 ， 未来可能变成永久性的“贫民房”和“鸽子笼” 。

原因有以下两点 。

第一 ， 拆除改造的成本太大 。

这一点很容易理解 ， 拆除改造一个区域的高层住宅 ， 所花费的成本 ， 搁到现在都是难以想象的 。

城中村和城乡结合部的自建房 ， 因为单位面积较大 ， 一个村庄也就百十户人家 ， 无论是实物安置 ， 抑或是货币化安置 ， 都有行之有效的办法 。

各地在推进棚改的同时 ， 把土地置换出来招拍挂 ， 地方上有了卖地收入 ， 开发商有了产品溢价 ， 拆迁户获得了补偿 ， 是“三赢”的局面 。

但是 ， 高层住宅的拆迁 ， 几乎是无利可图 ， 一栋楼就有上百个住户 ， 一个小区就是几千户 ， 按市价补偿的话 ， 不管比例定到多少 ， 都是一笔巨大的安置费用 ， 也没有开发商愿意接这样的活 。

长此以往 ， 单位面积越小的高层住宅 ， 拆除再造的可能性越低 ， 只能靠修修补补来维持 ， 所谓的永久性“鸽子笼” ， 指的就是这种情况 。

第二 ， 未来土地要素市场化配置 ， 供给增多 ， 会冲击需求 。

高层住宅多的深层次原因 ， 是我们的土地供应太少 ， 城乡的土地流转还是二元结构 ， 大量的集体土地难以入市 。

不过 ， 今年8月份 ， 集体土地入市的法律障碍已经扫除 ， 这部分土地的存量非常巨大 ， 入市后并不会建成商品房 ， 会加大对租赁房、保障房体系的供应 。