----杠杆率105%！购房者负债被“低估”了？专家：担心4年后该怎么办//----

这些年看涨房价的理由 ， 有一大堆 。

比如“刚需论”、“阶层跨越论”、“蓄水池论”、“宇宙中心”论 。

1 ， 是人总要住房子 ， 租房管不了一生一世 ， 农村两层小院很宽敞 ， 可是没有城市里的双气、24小时热水的家、学区、三甲医院 。

2 ， 买房也是穷人逆袭中产的法宝 ， 不用冒险创业 ， 不必起早贪黑 ， 房子只要升值 ， 就是最好的信用抵押物 ， 手头紧不算什么 ， 房子在手 ， 天下我有 。

3 ， 以前每年M2增速年均15%以上 ， CPI十年间的增速却不足50% ， 农产品价格稳定 ， 工业化电子产品价格一降再降 ， 钱都哪去了？当然都流入到楼市里了 。

4 ， 北京只有一个 ， 上海只有一个 ， 广州、深圳甚至南京、杭州、成都也只有一个 ， 这是一个当地居民都为所在城市感到骄傲的年代 ， 敢提一句某个城市的不好 ， 一群人跟你急 。

是的 ， 这些逻辑一点都没错 ， 未来10年、20年依然会起效 。

问题是 ， 房地产是一个非常复杂的体系 ， 看空派和看多派 ， 大家都把各自的理由罗列一大堆 ， 结果就是谁都说服不了谁 。

我觉得 ， 购房者的负债 ， 是一个可以参考的重要标准 。

看涨的理由各个牢不可破 ， 逻辑都无懈可击 ， 问题是 ， 我们的房子是预售制 ， 几乎所有人都是按揭负债 ， 背着月供 。

前天央行发通知 ， 存量房贷要转LPR的合同 ， 上海证券报报道的时候 ， 提到了一个数字：目前的存量房贷高达6000多万笔 ， 数目惊人 。

因此 ， 购房群体的收入增长速度 ， 能不能跟上房价上涨、穷人跃升富人阶层的“负债”速度 ， 就显得至关重要 。

一句话：房子的前景再美好 ， 还不起房贷 ， 一切都是白给 。

最近几天读了经济学家李奇霖的一篇研报 ， 很有收获：我们平时对购房者负债的定义 ， 极有可能被“低估”了 。

如果使用居民债务余额除以GDP作为居民杠杆率 ， 中国目前的居民杠杆率约为55% 。

实话实说 ， 这个数字其实并不高 ， 问题是 ， 用债务余额除以GDP这个算法 ， 能不能反映出购房者的负债水平？

前两天一则新闻说 ， 上市公司持有1.3万亿的房产 ， 大家都觉得很高 ， 但是 ， 目前我国的房产总市值近300万亿 ， 一万多亿的房产 ， 只占全部房产的300分之一而已 。

也就是说 ， 购房者大多来自于居民部门 ， 而GDP却涵盖了大量的企业 ， 这个算法并不全面 。

换个算法 ， 分子依然是房贷债务余额 ， 把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入 ， 显然更加合理一些 。

结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%！

我们以往统计购房者的负债 ， 总觉得以后加杠杆的空间还很大 ， 反正只有50% ， 60% ， 发达国家居民杠杆率瓶颈是70% ， 离天花板还远着呢 。

但是 ， 换一种算法 ， 却是另外一番景象 ， 105%的杠杆率 ， 放眼望去 ， 一览众山小 。

也就是说 ， 买房的人 ， 没大家想象的那么有钱 ， 最近两年还在加杠杆的人 ， 也没有表面看起来那么光鲜 。

负债率高先放一边 ， 令人担心的是“负债结构” 。

第一 ， 购房者负债太分散 ， 降起来很困难 。

2017年至今 ， 银行、企业都开始“去杠杆” ， 比如房企融资收紧 ， 银行贷款、信托、公司债都开始限制 ， 拿地条件变得更苛刻 ， 关联公司不能拿地 ， 效果也是立竿见影 ， 企业、行业的杠杆率出现了明显回落 。