与市场上大多数企业不同的是 ， 雅居乐房管是真正意义上的轻资产代建集团 。 “雅居乐代建业务从成立伊始 ， 就是一个完全独立于地产业务的一个完完整整的轻资产代建集团 ， 目前全国也就两三家房企 ， 其他大都跟地产业务有交集的 。 ”独立的运营模式或许将成为雅居乐房管发展的优势之一 。

据统计 ， 目前全国前50强房企纷纷涉足代建行业 ， 竞争越发激烈 ， 尽管处于“创业期” ， 但雅居乐房管早已意识到如何做到有影响力的头部企业 。

“经营管理能力将成为雅居乐房管的竞争力 。 ”樊红雷分析道 ， “项目的成功率至关重要 ， 通过专业的规划设计、建造管理、成本管控、营销管理、财务运营等服务 ， 把项目当作自己的项目一样实打实地做成功 ， 做到有口碑、有现金流、有利润的程度 。 ”

在樊红雷看来 ， 代建的逻辑不是不断拍地追求高周转 ， 而是通过做好精细化管理把项目品质和去化做得更高 ， 把品牌溢价做得更强 ， 把现金流成本做得更低 ， 从而与合作方形成对赌条件 ， 提高盈利能力 。

“代建行业拼的不是规模 ， 而是管理 。 代建企业的规模不能无限大 ， 无限大会带来管理和品牌问题 ， 未来行业头部企业的年销售额应该是在300亿元左右 。 ” 樊红雷表示 ， 即使规模不是很大 ， 但因为盈利能力强 ， 未来的想象空间尤其是在资本市场的表现依然值得期待 。

从专业角度来看 ， 代建行业体系跟地产基本上一样 ， 最大的不同是代建承载着两个角色 。 “以前做地产我们是甲方 ， 但到了代建行业 ， 我们既是甲方又是乙方 ， 资金输出的时候我们也是甲方 ， 但我们在服务的时候又是乙方 ， 所以这种角色转换更考验我们团队的沟通能力 ， 对合约精神的理解能力 ， 以及对合作方需求跟我们管理分歧上的平衡能力 ， 这很重要 ， 也是最大的挑战 。 ”

樊红雷介绍道 ， 代建的员工面对着两个老板 ， 一个老板是雅居乐 ， 一个老板是合作方 ， 怎样把两者之间的理念和利益平衡到位 ， 不仅要求专业过硬 ， 情商方面也要高一点 。

不止步于商业代建

目前 ， 雅居乐房管全国代建项目达15个 ， 货值约600亿元 ， 分布在华南、华东、西南、华北四大区域 。 从城市布局看 ， 雅居乐房管集团项目多分布在三四线城市 ， 部分项目甚至下沉至县城 ， 如浙江省丽水市青田县、安徽省滁州市全椒县 。

           雅居乐房管集团以城市群开展业务布局

事实上 ， 三四线城市也将是雅居乐房管集团商业代建项目重点布局的区域 。 樊红雷介绍 ， 三四线城市还未结束的城镇化进程给商业代建带来发展机会和空间 。

不过 ， 受房地产行业调控影响 ， 近年来三四线市场的不稳定性 ， 也为房企的发展带来一定的不确定性 。 樊红雷对此持不同看法 。 在他看来 ， 三四线城市量跌 ， 价格不一定在跌 ， 三四线城市市场机遇是有的 ， 但不能盲目 ， 毕竟目前实行因城施策 ， 综合来看 ， 主要还是选择房地产市场健康的城市 。

浙江青田项目效果图

而在土地竞争激烈、供需不平衡的一二线城市 ， 一般的商业代建机会较少 ， 雅居乐则主要选择城市更新项目、政府代建和资本代建项目 。

按照雅居乐房管当初设想 ， 商业代建占70% ， 政府代建占10%-15% ， 剩下的是资本代建 。 政府代建指的是与政府部门或国企合作代建业务 ， 包括保障房、人才房等 。 而资本代建指的是接受金融机构委托进行房地产开发管理 。 樊红雷说：“很多的信托、基金、资产公司手上有优质的‘不良资产’ ， 但他们没有房地产开发团队 ， 没有能力增值变现 ， 他就找我们合作 ， 而不是简单地把资产卖掉 ， 我们出管理和品牌 ， 把这些资产做成有品质、有现金流、有利润的项目 。 ”

2020年 ， 雅居乐房管进入第三年 。 “这是公司发展的关键年 。 ”樊红雷透露 ， “2020年公司预计再拓展12-15个项目 ， 目前手上已经有6-7个项目很有意向 ， 主要在西安、南京、无锡、成都等地 ， 此外 ， 安徽也有政府代建项目正在对接一些细节 。 ”