----房子供应过剩“烂大街”？可能是个误会！但楼市两大变化不可不察//----

----房子供应过剩“烂大街”？可能是个误会！但楼市两大变化不可不察//----

----房子供应过剩“烂大街”？可能是个误会！但楼市两大变化不可不察//----

一段时间以来 ， 一些媒体老有中国住房空置率有多少的报道 ， 说是我们的房子够多了 ， 而且还在不停建 ， 加之人口增长趋缓和老龄化社会到来 ， 言外之意就是未来的住房可能出现大幅过剩而“烂大街”！

事实果真如此吗？这 ， 或许是一个美丽的误会！我们可从以下两个方面来分析 。

第一、用于住宅建设的土地越来越少 ， 住房不可能一直大规模建设下去 。

由于我们是第二大经济体 ， 国土辽阔 ， 不少人时不时拿我国与美国比 。 事实上 ， 虽然我们与美国国土面积差不多 ， 但我们有两个明显特征 ， 一是地形原因 ， 可开发的土地比美国低 ， 二是我们的人口有14亿 ， 而美国仅3亿多 ， 所以 ， 国土承载的人口数量可谓天壤之别 。 正因为如此 ， 利用有限的土地 ， 要养活更多的人 ， 而18亿亩耕地红线是雷打不动 。 那么 ， 对于我们城市建设用地来说 ， 土地资源就显得尤为宝贵 。 所以 ， 有业内人士指出 ， 未来最贵重的资源就是土地 。

此外 ， 所见未必所得 。 经常有网友说到 ， 我们所在的城市还有好多的空地 ， 要建成房子的话 ， 不知道要容纳多少人？网友或许只看到了表面 ， 我们知道 ， 在严格的土地制度下 ， 用于建设的土地本身有限 ， 每年都只能按照国家给予的指标进行开发建设 ， 但真正能建成住房面积可能需要“折上折” ， 道理很简单 。 比如 ， 一个板块土地开发 ， 不仅仅是建住宅 ， 首先它得有产业 ， 所以 ， 要优先规划工业、企业用地 ， 否则 ， 人住在这里没有工作和收入又有何意义呢？其次 ， 还得有医院、学校、商业、市政等设施配套 ， 这样一核算 ， 真正的住宅用地就更少了 ， 那么 ， 未来想要继续大规模建设住宅也无地可建 。

第二、国家对未来住房市场定调 ， 意味着住房高强度开发建设逐步过去 。

关注楼市的朋友应该知道 ， 在上个月的中央经济工作会议上 ， 其中有一句“加强城市更新和存量住房改造提升 ， 做好城镇老旧小区改造 ， 大力发展租赁住房” ， 这句话实际上是对未来住房市场定调 ， 为什么会这样提呢？

我国住房市场从1978年发展至今 ， 已经超过40个年头 ， 快速发展从1998年“房改”以后也超20个年头 ， 根据相关数据统计 ， 新建商品房套数过亿套 。 按照统计部门的数据显示 ， 我国城镇人均居住面积（建筑）近40平米 。 所以 ， 无论是从土地资源还是现实需求看 ， 住房高速建造的时代渐行渐远 。 所以 ， 国家提出加强城市更新和存量房改造是非常符合现实的 。

其实 ， 早在2019年7月国务院政策吹风会上 ， 住建部黄艳副部长就表示 ， “城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作”、“全国需要改造的老小区涉及上亿人” ， 由此可以看出 ， 住房大拆大建的时代宣告成为过去式 ， 未来住房工作的重要内容就是对存量房的改造升级 。 此外 ， 由于建设用地限制 ， 国家开始试点让农村集体建设用地入市 ， 但受土地性质制约 ， 这些新建的房子只能用于租赁 ， 并不是严格意义上的商品房开发 ， 所以 ， 对商品房市场影响不会太明显 。