从以上两大方面分析可知 ， 住房不可能一直高速建设下去 ， 实际上 ， 从近几年的数据也可以得到佐证：

房屋竣工面积 ， 2016年10.6亿平米 ， 2017年10.1亿平米 ， 2018年9.3亿平米 ， 2019年1-11月份竣工面积为6.4亿平米 。 所以 ， 从最近4年的数据来看 ， 房屋竣工面积一直持续在下降 ， 而且有一定加速迹象 。 如果按照此趋势 ， 新增住房会越来越少 。 就连开发商融创中国创始人孙宏斌前不久也表示 ， “从大家抢增量到抢存量 ， 这是一个特别大的变化” 。

所以 ， 从这个住房发展趋势来看 ， 担心未来房子会出现大量过剩显然有些过虑了 。 不过 ， 楼市出现的两大信号 ， 也不可不察 。

1.年终岁末之际 ， 中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》 ， 其中提到：

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制 ， 全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件 。 完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策 ， 精简积分项目 ， 确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例 。

对此 ， 我们不应该感到意外 。 随着城市化进入下半场 ， 城市群和大都市圈是城市发展的必然过程 ， 人社部也说了 ， “充分尊重人才为实现个人价值自由迁徙的权利” ， 但如果我们仅仅把放松落户限制理解为所有城市人口增加 ， 那就大错特错了 。

道理很简单 ， 一方面新生人口增量趋缓 ， 总人口基本保持稳定 ， 二是城市化率已经达到60% ， 未来城市化率同样也趋缓 ， 简单地说 ， 农村进入城市的人口会越来越少 ， 那么放开大城市落户限制 ， 根据马太效应 ， 人们会往大城市走 ， 所谓大则更大 ， 小则更小 。

这一点不难理解 ， 比如发达国家美国、日本等国 ， 虽然总人口没有那么多 ， 但大城市人口也有2-3千万 ， 而我们有14亿人 ， 500万以上人口的城市仅13个 ， 300-500万人口也仅仅16个 ， 其他绝大部分城市人口都在300万以下 。 所以 ， 我们大城市还有非常大的增长空间 ， 比如到2035年 ， 成都提出2300万的常住人口目标 ， 长沙则提出1200万人目标 ， 南京1300万人 ， 而济南提出到2025年达到1200万人口 ， 等等 。 这些人从哪里来？正如前面所说 ， 农村人口城市化已经非常有限 ， 所以 ， 此长彼消 ， 中小城市人口流出则是必然趋势 。

根据经济学“供需原理” ， 城市人口流入多 ， 住房需求就大 ， 是对楼市的强大支撑 ， 反之 ， 人口流出 ， 住房需求就会萎缩 ， 住房市场就会比较低迷 。 所以 ， 在可以预见的未来 ， 随着人口流动越来越趋向集中 ， 城市之间的楼市分化将会越来越明显 ， 强者恒强、弱者更弱的房地产市场或将逐步形成 。

2.货币对楼市的驱动效应逐步减弱 。

新年第一天 ， 央行宣布降准0.5% ， 释放资金八千亿 ， 不少房地产人士欢呼雀跃 ， 想当然认为楼市又要起飞了 。 暂且不说央行表态这些资金是用于支持实体经济的 ， 就降准本身来讲 ， 这种“利好”楼市的预期也在逐步减弱 。

先看一组数据 ， 从下表可知 ， 货币供应M2从2017年开始降入到个位数增长 ， 告别了一二十年的高速增长 ， 而这期间恰恰是房价快速增长时期 。 这个很好懂 ， 钱多 ， 资产价格自然就会上升 ， 可以说 ， 货币供应是影响商品价格的最关键因素 。 但时过境迁 ， 随着经济增速进入“L”型 ， M2也不可能再保持高速增长 ， 而是与经济保持一致 ， 否则就会引发通货膨胀 。

所以 ， 从这个趋势看 ， 未来的货币供应M2增速大概率仍旧是缓慢的下行趋势 。 在这样的状态下 ， 降准对楼市的影响非常有限 ， 即使有 ， 那也是短期心理上的 ， 因为每年货币总盘子增量既定 ， 自然不改长期市场趋势 。

对此 ， 被誉为最懂经济的前重庆市市长黄奇帆不久前表示 ， “今后10几年 ， M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数 ， 保持均衡的增长” 。 如此 ， 意味着房地产不可能延续过去的高增长 ， 低速运行是大概率 ， 中间即使有国内外因素影响 ， 但不改大势 。