从硬到软 ， 硬指的就是硬件 ， 软指的是软件 。 硬件 ， 比如说购物中心的地段、交通、商业体量大小、建筑风格、规划布局等硬性指标是否理想；软件 ， 比如开发商（运营商）实力、品牌形象、经营能力 ， 管理水平等 ， 所有看不到但却能感知到的 ， 开发运营购物中心所具备的各种能力 。

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根据从大到小 ， 从内到外 ， 从硬到软的三从原则 。 在选择一个购物中心是否值得投资时 ， 我们主要沿着4个思路来进行综合分析判断 ， 最后做出决策 。

一、从大到小（经济环境）

这是一个基于经济环境层面的考察 。 从大的方面讲 ， 首先是对这个城市的总体经济环境、商业环境做出判断 ， 以此评估在这个城市是否具有投资商铺的良好机会和时间节点 。 打个比方说 ， 一个城市处在人口净流出 ， 经济长期低迷的状态 ， 甚至是资源枯竭型的城市 ， 这类城市的总体环境 ， 大环境都不适合于投资商业；相反 ， 一个城市产业发达、人口密集 ， 具有明显的上升趋势 ， 这类城市就值得投资 。 对城市经济发展趋势 ， 以及区域人口与商业环境的变化和预测 ， 这都属于大的评估范围 。

经过分析判断 ， 如果整个城市营商环境不错 ， 而且商业消费、经济景气度都可以 ， 这种背景下 ， 这样的城市就值得投资 。 这时候我们就开始对购物中心所在的区域 ， 地段以及整个周边环境进行分析和判断 。 人口密集 ， 消费力强 ， 竞争对手少的区域 ， 就成为最好的选择 。 经过这种判断 ， 最后决定目标购物中心是否具有投资价值 。

二、从外到内（商业环境）

这是一个基于商业环境层面的考察 。 先判断购物中心所处的外部环境如何 ， 然后再进入到判断购物中心内部的情况 。 外部情况包括城市商业、区域内商业、地段的优劣（公共配套、交通设施等） ， 以及购物中心周边商业的构成 ， 如人流量 ， 购买力 ， 消费结构等方面 。 同时 ， 还有竞争对手情况调查 ， 包含针对整个城市 ， 以及该地段 ， 区域内商业竞争对手的情况 。

购物中心内部环境的评估 。 包括购物中心体量 ， 商圈辐射能力 ， 内部结构 ， 空间布局 ， 商业动线 ， 业态构成等诸多方面 ， 是否具有足够的商业生存与成长潜力 ， 是否在这个城市的商业格局中呈现一定的特色 ， 诸多方面跟竞争对手相比是否具有优越性 。 这些都会成为最后是否购买商铺的重要决定因素 。

三 ， 从硬到软（经营环境）

硬件方面 ， 前面所述的两条规则中都已经涉及到 ， 比如 ， 这个地段的价值、区域内的人口支撑力 ， 周边的交通便利性 ， 还有整个购物中心的建筑规模 ， 体量 ， 设计风格 ， 装修档次等都属于硬件条件 。

软件方面 ， 简单地说就是指看不到 ， 却能感受到的购物中心所具备的各种实力 。 比方说开发商运营商在行业中的地位和实力 ， 品牌形象和品牌号召力 ， 购物中心管理团队是否具有较高的管理水平 ， 他们的运营能力、服务能力、资源整合能力等 ， 这些都属于软件环境 。 软件还包含了购物中心商铺的价格、性价比等 ， 与竞争对手相比所具有的软实力优势等 。 通过这些综合软环境评估 ， 能够判断出购物中心的整体综合实力和投资价值 ， 以便于最后做出是否购买商铺的决定 。

在完成了\"三从法则\"的基础上 ， 最后要做的 ， 还有对整个购物中心商铺的财务收益评估 ， 这也是决定商铺能否投资的最后一环 。 如果整个投资收益达不到预期目标 ， 甚至很差 ， 就算其他条件再好 ， 未来也不能产生更大的租金或增值收益 ， 那就没有价值 。 只有在自己的资金投入进去 ， 能够得到正常回报 ， 甚至高于正常回报的情况下 ， 商铺的投资才有价值 。

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总之 ， \"从大到小\"、\"从外到内\"、\"从硬到软\" ， 既是我们投资购物中心商铺的一个正确考察步骤 ， 也是能否找到生财旺铺的一种可行方法 。 与社区商铺不同的是 ， 社区商铺完全依赖于社区人口形成的消费而存活 ， 但是购物中心的存活 ， 却依赖于整个商业环境、人口、消费规模和能力 ， 因此 ， 三\"从\"原则就显得尤为重要 。 这就是投资购物中心商铺成功与否的重要方法论 。