*首期开盘去化率截止项目开盘当天 ， 请以售楼部实际为准 。    网签登记率时间截止2019.12.26 ， 以已登记住宅套数/可售普通商品房总套数计算 。 网签数据存在滞后性 ， 请以官方实际数据为准 。

其实从以上安商房项目开盘数据中 ， 已经透露出了大多购房者对于安商房的态度 ， 安商房项目的综合性价比是否“过硬” ， 在很大程度上影响着购房热情 。 去化高的安置型商品房项目 ， 不仅在价格上与周边拉开了优势 ， 同时还具备有地段、品质、产品等优势 ， 项目的整体性价比是足够高的 ， 自然而然卖得比其他安商房项目好 。 反之 ， 如果安商房项目的综合实力不足 ， 无法支撑其价格的溢价 ， 那么购房者是很难买账的 。

安商房供应“虚有其表”？

为什么说安商房的供应是“虚有其表”？

从数据来看 ， 2017年至2019年福州六区+闽侯安商房地块总建约1017万方 ， 其中剩余的可售普通商品房总建面积仅312万方 ， 占比约31% 。 尽管安商房地块总建供应破了千万方 ， 但其中实际可售普通商品房仅占约三分一 。

具体来看 ， 95幅安商房地块中超6成安商房用地的安置比例在80%及以上 ， 甚至有的地块按比例100%配建安置房 。 根据粗略计算 ， 在这些高安置比例地块中 ， 甚至有个别地块的对外最低可售普通商品房源不足50套 。

*总建仅为估计计算 ， 非最终结果 ， 请以项目官方公示总建筑面积为准 。

从区域上来看 ， 晋安区的安商房项目在数量上遥遥领先 ， 有34个项目 。 然而仓山区却是实际可售普通商品房量最多的区域 ， 约有92万方 。 究其原因 ， 根源在于各地块安商房配建比例的不同 。 仓山区安商房项目数量虽不是最多 ， 但很多地块配建安商房比例都低于50% ， 最低仅有10% ， 未来可售体量较大 ， 房源选择性相对较多 。

▲福州六区+闽侯安商房项目数量与可售面积

对于安商房的担忧

关于安商房 ， 大家讨论最多的还是安商房项目是否值得买？多数购房者对安商房的担忧在于：

①安商房的二手交易

在安商房项目中 ， 安商房占据数量与价格优势 ， 待安商房具备了上市交易的条件 ， 安商房业主可能用低于同区商品房的价格售出 ， 且安商房对外出售的房源量更多 。

②安商房的管理

安商房数量占据优势也意味着社区中拆迁户数量众多 ， 而拆迁户往往有多套安商房房源 ， 这些房源很大可能将对外出租 ， 未来群租现象严重 ， 后期的物业管理问题很大 。

③安商房的质量

多数人对于安置房存在着刻板印象 ， 觉得安置房就是毫无颜值、品质可言 。

▲福州某安置房项目效果图

其实这些担忧也没有那么绝对 ， 交易上看 ， 每个安商房业主的拆迁成本是不相同的 ， 他们未必会以安商房最初的指定售价卖出 ， 一定会根据市场行情进行合理定价 。 值得一提的是 ， 目前多数的安商房项目由大型品牌企业建设 ， 在品质上 ， 安置型商品房较于安置房而言 ， 品质上已有大幅的提升 ， 是利民的好措施 。 管理方面 ， 由于这些建设房企 ， 往往都有自己的品牌物业 ， 只要这些品牌物业参与后期管理 ， 未来还是可期的 。 更何况 ， 就算是纯商房项目也难以避免质量与物业管理的问题 。

2019年“稳房价”依旧是福州调控主旋律之一 ， 福州楼市并没有因安置型商品房的入市而大起大落 。 安置型商品房的初衷 ， 更多是为了满足大量拆迁户的安置需求以及提高安置房的建设品质 。 整体来看 ， 安置型商品房抑制了部分投机需求 ， 但是对于真正的购房者来说 ， 无论是买安商房还是纯商品房 ， 都不能抱着“买亏了买赚了”的心态去买房 ， 毕竟房子是买来住的 ， 除了价格 ， 也要考虑到了楼盘的地段配套、品牌、产品质量、物业管理等多重属性 。 最终都要落到项目本身上 ， 不可一概而论 。 2020年 ， 随着福州越来越多的安置型商品房到来 ， 楼市的虚火在降温 ， 接下来“房住不炒”依旧是楼市的主基调 。