19年的大新闻是“2019年落实制定房地产税法” ， 有关房地产税的只言片语都能引发市场的震荡 。

媒体报道称 ， 3月8日 ， 在十三届全国人大第二次会议上 ， 全国人大常务委员会工作报告提到：“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律 ， 落实税收法定原则……”

“集中力量落实好党中央确定的重大立法事项 ， 包括审议民法典……制定房地产税法等立法调研、起草 ， 都要加紧工作 ， 确保如期完成 。 ”

也就是说 ， 开征房地产税可能会比想像中还快 ， 但今年起草不等于今年就要出台 ， 因为从起草、制定、审议到正式出台还需要相当长的一个过程 。

01

首要要看力度

其实 ， 征不征、什么时候征这两个问题已经不重要了 ， 普通人更应该关心的问题是 ， 房地产税会如何影响房价？以及如何应对？去年写过一篇文章的 ， 今天完善一下重新发一遍 。

我的理解是 ， 首先要看力度 。 房地产税本质上是一种持有税 ， 目前国内其实已有上海、重庆、香港对房产的持有环节征税 ， 但三个城市目前的征收力度都很温和 ， 上海只对新购买住房征收 ， 重庆只对高端物业征收 ， 香港的税基考虑是租金而非房屋市值 ， 而且都有比较宽松的免征部分 ， 所以持有税对这三个城市的房价走势 ， 几乎没有影响 。

正因为如此 ， 很多人会以这三座城市的经验为例 ， 对房地产税不屑一顾 ， 严重低估了这项税收可能发挥的威力 。 在很多国家 ， 房地产税一点都不温和 ， 在美国一些州 ， 不管房子多大、也不管你有几套、住多少人 ， 只要有房子就必须缴纳房产税 。

税率由各州政府自己决定 ， 每年税额占房屋价值的1%到3%都有 ， 纽约州和德州可以高达3% ， 加州大约1% 。 需要注意的是 ， 政府会定期对房屋价值进行评估 ， 再根据评估值来计税 ， 而评估值和市场的变化基本同步 ， 房价张 ， 房产税就交得多 ， 房价跌 ， 就交得少 。

另外 ， 美国房子的持有成本除了房产税 ， 还有价格不菲的物业管理费 ， 部分州的持有成本甚至是高于3%的 。

也就是说 ， 在美国一些州 ， 一套市价500万的房产 ， 每年的持有成本最高可以高达15万 ， 即便按照中位数1.5％的税率来征收 ， 也高达7.5万元 ， 如果在中国 ， 有几个普通家庭可以承受？

另外 ， 对那种拥有几十套房子的人来说 ， 会否给予累进制的惩罚性税率？有这个可能啊 。

02

房产税不会降房价 ， 但会冲击其投资属性

房产税会大幅增加房屋的持有成本和交易成本 ， 但这并不意味着政府想把房价打下来 ， 因为从政策设计的初衷来看 ， 征这个税主要是为了给地方政府培养一个“长期饭票” ， 而和降房价没有必然关系 。

更何况 ， 房价如果真降了 ， 房产税也会减收 ， 一个稳定的房地产市场才能培养一个可持续的“长期饭票” 。 所以 ， 房产税的开征 ， 一定会充分考虑市场的承受力 ， 下药太猛的话 ， 得不偿失 。

放眼全球 ， 世界上没有几个国家会使用房产税来降房价 ， 因为房地产市场的外部性太强 ， 特别是与金融市场的关联度极高 ， 房价如果波动太大 ， 往往会波及到整体经济运行的稳定 。 美国次贷危机就是一个教训 ， 任何一个国家的政府都没有动力让房价大起大落 。

当然 ， 回顾历史 ， 房价大幅下跌不是没有 ， 但其发生的时机往往是在经济危机期间 ， 而非人为的调控 。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数 ， 该指数发现 ， 从1890年到2013年长达123年的历史中 ， 美国房价真正大跌的只有两次 ， 一次是1929—1933年的大萧条时代 ， 另一次是2007—2011年的全球金融风暴时代 ， 其他大部分时间表现为上涨与平稳 。