说了这么多 ， 真正的结论是：面对板上钉钉的“房地产税” ， 既不能高估 ， 也不能低估 。 不能高估的原因是 ， 它一定不会让房价出现断崖式下跌 ， 否则市场会不可控 。

不能低估的原因是：它会与其他组合拳一起 ， 无限拉高交易成本 ， 逐渐剥离房子的投资属性 ， 让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平 ， 这个可能性才是真正需要重视的 。

还是前文说到的席勒指数 ， 如果盘点1890年到2013年的美国房价走势可以发现 ， 美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3% ， 略高于美国2.8%的通胀率 ， 这其实就是社会无风险利率水平 ， 换句话说 ， 和买余额宝差不多 。

不过 ， 请注意这个指数的时间跨度是100年 ， 中国的房地产市场才刚刚20多年时间 ， 不能用席勒指数来解释 ， 对中国购房者来说 ， 也根本不需要考虑100年这么长的投资周期 ， 10年甚至5年就够了 。

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三个应对建议

既然大环境与大趋势不可对抗 ， 个人应该如何决策呢？我想给出三点建议：

一是分散配置：房地产税是一种地方税 ， 不可能做到全国一盘旗 ， 一定会因城施策 。 一线城市有条件开征 ， 但其他城市未必 ， 很多二三线城市目前正在搞人才争夺战 ， 如果开征房产税 ， 会加速人才与产业的流失 。

相反 ， 这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码 ， 与一线城市争夺人才 。 所以 ， 分散配置是有必要的 ， 鸡蛋不要放在同一个篮子里 。

二是购买有租赁价值的物业：从纽约、伦敦、香港的经验来看 ， 租金是一个对冲物业持有成本的有利工具 ， 例如纽约不少房子的租售比高达5% ， 扣除3个点的持有成本后 ， 还能有两个点的收益 ， 再加上每年两三个点的升值收益 ， 跑赢通胀还是可以的 。

所以 ， 房地产税时代 ， 一定要把租金价值重视起来 ， 这可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑：那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子 ， 可能会因为“租不抵税”而加速抛售 ， 变得一文不值 ， 而大城市中心那种租赁价值高的小户型甚至商住物业 ， 反而可能会价值重估 。

三是多生孩子：中国的房地产税应该有一定的免征面积 ， 而且很有可能是按人均面积来计算 ， 那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度 ， 而未婚有房人士可能因为人均面积过大而要收一笔“单身税” 。

种种迹象显示 ， 房地产市场的各项交易成本只会越来越高 ， 而任何一个市场 ， 其套利空间和交易成本都是成反比的 ， 这是否意味着 ， 中国人靠买房子改变命运的机会窗口会否已经悄然关上？相信众说纷纭 。

我对此仍然是持乐观态度的 ， 毕竟房地产的本质功能还是抗通胀 ， 而放眼全球大部分国家 ， 实在找不到一个比房子更理想的工具 ， 天量的货币总得有一个出口吧？

要让房价真正平稳 ， 就得控制好货币发行 ， 一些发达国家的房价之所以平稳 ， 除了供求关系改善（城镇化已经完成） ， 更重要的还是货币政策稳健 。

如果说供求关系、交易成本对房价的影响是－50% ， 那通胀对房价的影响可能就是200％甚至更多 ， 小风小浪改变不了大江大河的方向 。

房地产向来是一个复杂度特别高的市场 ， 正反两股力量的共存是很正常的 ， 真正重要的是 ， 我们得看清主力在哪里 。