房屋预售也称商品房预售 ， 楼花买卖 ， 是指房地产开发企业与购房者约定 ， 由购房者交付定金或预付款 ， 而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为 。 那么 ， 预售商品房能转让吗 ， 预售商品房转让需要符合什么条件？

网友咨询：转让预售商品房合法吗？预售商品房转让合同是否有效？

广西桂港律师事务所吴伟光律师解答：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定 ， 国务院决定 ， 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 。 在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前 ， 房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的 ， 房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续 。 实行实名制购房 ， 推行商品房预销售合同网上即时备案 ， 防范私下交易行为 。

转让预售商品房要办理的手续：

一、签订转让合同；

二、转让双方办理预售转让登记手续；

三、经批准后 ， 依法缴纳印花税 。

吴伟光律师解析：

我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的 ， 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题 ， 由国务院规定 。 ”说明预售合同转让是有条件的 。 预售合同转让的条件如下：

1、依照法律、法规等规定 ， 允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让 ， 例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅 ， 在未领取房地产证前不得转让 ， 否则转让无效 。 ”

2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人 ， 未登记备案的预售商品房不得转让 。

3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房 ， 如果转让的标的物已经竣工验收 ， 预购方已经实际取得预售商品房产权后 ， 将商品房再转让给他人 ， 不是预售商品房转让 ， 应按商品房买卖关系处理 ， 同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示 ， 否则转让行为无效 。

4、商品房的预售合同必须合法有效 ， 才允许预售商品房转让 ， 否则预售商品房转让无效 。

5、预售的商品房转让需要签订转让合同 ， 不必重新签订新预售合同 。

6、商品房预购人如果已经履行了法定义务 ， 单纯权利转让、可以不经过商品房预售方的同意 ， 只要通知预售方即可 ， 如预购方已经按照合同支付了全部房价款后转让预购合同的行为 。

预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房 ， 如果转让的标的物已经竣工验收 ， 预购方已经实际取得预售商品房产权后 ， 将商品房再转让给他人 ， 不是预售商品房转让 ， 应按商品房买卖关系处理 。