----“有房族”注意：国家“新政”发布 ， 你的房贷、月供、利息将改变//----

\">关注房地产市场的朋友都知道 ， 在去年10月份 ， 新购房的房贷合同已经发生了变化 。

以前我们买房 ， 参考的是基准利率 ， 也就是最近几年一直没有变化的4.9% ， 银行在此基础上 ， 会进行上浮、持平或下折的操作 ， 从最近两年的情况来看 ， 不少城市买房利率普遍要上浮20%以上 。

而从去年10月份实行的房贷合同 ， 把基准利率换成了5年期LPR ， 就这么简单 。

什么是5年期LPR？这是每个月20号央行都会发布的一个报价 ， 可以理解为原来的基准利率 ， 最新的报价是12月20号的4.8% ， 按照规定 ， 首套房利率不应该低于4.8% ， 二套房要加到60个基点以上 。

从目前各个城市的情况来看 ， 首套房利率依然高企 ， 2019年11月 ， 全国首套房贷款平均利率为5.53% ， 环比上涨了1BP ， 为5年期加68个基点；二套房贷款平均利率为5.85% ， 环比上涨1BP ， 为LPR加100个基点 。

但是 ， 假如你是去年10月份以前买房的 ， 现在依然执行的是以前参考基准利率浮动的房贷合同 。

这就是我们今天要说的重点 。

正在“还房贷”的有房族注意：国家“新政”发布 ， 你的房贷、月供、利息都要变了！

近日央行发布公告：从2020年3月1日开始 ， 去年10月之前的存量商贷 ， 要陆续转换成参考LPR的合同 ， 今年8月份 ， 这些存量房贷要全部转换成LPR 。

下面来说说央行“新规定”是如何影响有房族的 。

1 ， 房贷、月供、利息的计算方式会改变 。

举个例子 ， 你2018年买的房子 ， 参考基准利率上浮1.1倍 ， 也就是10% ， 实际执行的是5.39% 。

换成LPR的计算方式后 ， 参考12月4.8%的报价 ， 要在4.8%基础上加0.59% ， 维持5.39%的利率水平不变 。 。

切换后 ， 这个加点0.59%就永远固定了 ， 变的只是5年期LPR 。

如果5年期LPR报价降了 ， 你的房贷也会跟着降 ， 如果报价涨了 ， 你的房贷、月供、利息也会跟着涨 ， 但这个加点的幅度是不会再变了 。

2 ， 加点可以为负值 。

有人会问 ， 以前我的商贷利率很低 ， 比如在2010年、2015年买房的人 ， 不少人都享受了9折乃至75折的利率折扣 ， 如果切换成LPR合同 ， 不能低于5年期LPR ， 还要加点 ， 岂不是吃亏了？

这一点请放心 ， 央行公告中明确指出：存量房贷切换LPR合同 ， 加点可以为负值 。

比如你十年前买的一套房 ， 房贷利率参考基准打了7折 ， 目前房贷利率仅为3.43% ， 换锚之后 ， 差值为4.8%-3.43%=1.37% ， 也就是加点-1.37%就行（相当于减点） 。

3 ， 选浮动还是选固定 ， 只有一次机会！

央行在公告中明确：今年切换LPR合同的存量房贷 ， 在换锚时 ， 可以选择“浮动”或者“固定”利率 ， 机会只有1次 。

那么问题来了 ， 选浮动还是选固定？

笔者建议 ， 对很多房贷利率偏高的购房者来说 ， 选“浮动”最合适 ， 尤其是最近两年的购房者 ， 利率普遍上浮程度较高 。

原因很简单 ， 低利率时代是大势所趋 ， 前央行行长前不久的演讲中也提到了一句话 ， 我们是在延缓低利率乃至负利率时代的到来 。

中泰宏观近日指出 ， 降低资金成本 ， 货币政策只能跟着经济基本面走 。 11月下调逆回购利率后 ， 银行间资金利率中枢已经明显下行 ， 有利于LPR的下行和实体融资成本的下降 。