在存量房贷定价转换时 ， 购房者面临两个选择：第一 ， 选择固定利率 。 也就是说 ， 房贷利率与当前利率水平保持不变 ， 以后不管LPR利率怎么变化 ， 购房者房贷利率保持不变 。 第二 ， 选择浮动利率 。 这意味着 ， 房贷利率将根据LPR变动而变化 。

中国人民银行日前公告称 ， 将于2020年3月至8月期间 ， 进行存量浮动利率贷款定价基准转换 ， 其中与大家钱包息息相关的就是房贷利率了 。

公告中最关键的变化就是 ， 将以前房贷盯住的贷款基准利率 ， 转换成贷款市场报价利率（LPR） 。 以前 ， 说到房贷利率时 ， 一般说“基准利率打几折或上浮多少”；改革以后 ， 再提起房贷利率 ， 就是“LPR利率下浮或上浮多少”了 。

实际上 ， 从2019年10月8日以后 ， 新发放的个人房贷已经以最近一个月相应期限的LPR为定价基准了 。 也就是说 ， 新发放的个人房贷是在5年期LPR利率的基础上加点形成的 。

在新增个人房贷定价转换完成后 ， 自2020年3月份开始 ， 存量房贷利率也要进行定价转换 。 这一变化对已经贷款购房的个人会有什么影响？

首先要明确的是 ， 此次贷款定价转换的对象是存量商业个人房贷 ， 不包括公积金个人住房贷款 。

购房者更关心的是 ， 转换后房贷利率是高了还是低了？“房贷利率将保持稳定 。 ” 交通银行金融研究中心高级研究员陈冀表示 。 央行规定 ， 转换时点利率水平保持不变 ， 也就是说 ， 2020年存量房贷利率换算之后 ， 跟以前一样保持不变 。

举例来说 ， 如果此前的房贷利率为基准利率上浮10% ， 基准利率此前为4.9% ， 上浮10%后 ， 房贷利率为5.39% 。 那么 ， 2020年3月份开始转换后 ， 购房者2020年的房贷利率仍是5.39%这一水平不变 ， 只是计算公式发生了变化 。 新的房贷利率为LPR增加或者减少一定幅度 。

在存量房贷定价转换时 ， 购房者面临两个选择：第一 ， 选择固定利率 。 也就是说 ， 房贷利率与当前利率水平保持不变 ， 以后不管LPR利率怎么变化 ， 购房者房贷利率保持不变 。 比如 ， 以前房贷利率为基准利率上浮10% ， 那么选择固定利率后 ， 到期前购房者房贷利率水平维持5.39%不变 。

第二 ， 选择浮动利率 。 这意味着 ， 房贷利率将根据LPR变动而变化 。 假设重新定价周期为1年 ， 此前房贷利率为基准利率上浮10% ， 2019年12月份 ， 5年期以上LPR为4.8% ， 那么 ， 加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%） 。 2020年 ， 房贷水平不变 。 从2021年开始 ， 购房者房贷利率为2020年12月31日的5年期LPR+0.59% ， 此后每年以此类推 。

还有人问 ， 如果买房早 ， 当时房贷还打折 ， 那该如何计算？假设以前房贷为基准利率上打七折 ， 即房贷利率为3.43% 。 2020年 ， 购房者房贷利率仍为3.43% ， 加点幅度应为负的1.37个百分点（3.43%-4.8%=-1.37%） ， 也就是说 ， 未来房贷利率计算公式变为了LPR-1.37% 。

两种方式 ， 该如何选择？民生银行首席研究员温彬认为 ， 尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价 ， 但在预期LPR下降的背景下 ， 客户通常会选择浮动利率报价 ， 因为点差已经固定了 。 如果因经济回升、通胀上行 ， LPR处于上升周期 ， 则房贷利率也会随之走高 ， 但如果此前选择的是固定利率 ， 则房贷成本不变 。

东方金诚首席宏观分析师王青认为 ， 2019年8月份以来的LPR报价显示 ， 主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点 ， 明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度 。 王青认为2020年这一差异化降息模式有望保持 。 不过总体上看 ， 未来5年期以上LPR报价也将出现小幅下行 。

来源经济日报

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