Mr.Liu丨2019年西宁土地市场盘点：拍卖15宗土地吸金超82亿
----Mr.Liu丨2019年西宁土地市场盘点：拍卖15宗土地吸金超82亿//----
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前两天 ， Mr.Liu去买了个肉夹馍 。
\n很长时间没吃肉夹馍了 ， 去了才发现肉夹馍要十几块钱一个 。 在Mr.Liu的记忆里 ， 肉夹馍还停留在几块钱一个的价位上 。
\n于是问店家 ， 肉夹馍怎么这么贵？老板回答说 ， 猪肉价格这么高 ， 肉夹馍当然涨价了 。
\nMr.Liu在买肉夹馍的时候从来没有想过 ， 店家是否有炒作肉夹馍价格的“炒馍”行为 ， 因为Mr.Liu知道猪肉价格确实涨得很厉害 。
\n同理 ， 很多购房者为什么总认为西宁楼市存在“炒房”行为呢？因为他们不知道地价也涨得很厉害 。
\n2019年 ， 西宁本级共拍卖成交土地15宗 ， 总面积合计1545.89亩 ， 成交总价达到82.41亿 ， 折合下来成交均价达到533万/亩 。 如果去掉殡葬用地和批发市场用地 ， 成交总面积为1257.61亩 ， 折合下来均价超过630万/亩 。 （本文只统计西宁市本级土地拍卖收入 ， 不含其他出让形式）
\n在这里纠正一个问题 ， 2019年西宁市地方公共财政预算收入首次突破百亿元大关 ， 完成101.8亿 。 有购房者说卖地收入支撑了财政收入 ， 这个说法是错误的 。 财政收入不含卖地收入 。 卖地收入属于政府性基金收入 ， 而且占绝对主导地位 。 以2018年为例 ， 西宁土地出让收入占到政府性基金收入的94.37% 。
\n言归正传 ， 西宁地价上涨怎么样呢？做个对比 。
\n2017年 ， 西宁本级土地拍卖成交1561.51亩 ， 成交总额62.26亿 ， 平均地价为398.71万/亩 。 剥离掉加油站、旅游等用地 ， 成交总额达到60亿 ， 平均地价超过400万/亩 。
\n对比下来发现 ， 2017年西宁商住用地成交均价超过400万/亩 ， 2019年则超过了630万/亩 ， 上涨幅度超过50% 。
\n放到具体的地块看 ， 2011年恒大集团以1.32亿拿下柴达木路207.53亩土地 ， 成交均价为63.75万/亩 。
\n2019年宁夏中房以12.98亿拿下恒大名都旁边的丁香粮油166.41亩地块 ， 成交均价为780.01万/亩 。
\n以此看来 ， 柴达木路8年多的地价上涨十几倍 。
\n西宁的肉夹馍市场 ， 因为众所周知的猪肉价格上涨因素 ， 我们相信“肉夹馍是用来吃的 ， 不是用来炒的” 。 而房地产市场 ， 因为购房者对地价的关注不足 ， 很多人还没有看到地价对于房价的推动作用 。
\nMr.Liu一直谈地价决定房价 ， 脱离地价谈房价没有意义 。 当西宁购房者开始密切关注地价的时候 ， 更多人已经明白为什么房价会涨了 ， 也开始了解到分税制之下的土地财政 。
\n对于肉夹馍来说 ， 不需要搞什么“一个家庭一个月只能买一个肉夹馍”、“肉夹馍价格指导”、“摇号买肉夹馍”等等政策 ， 只要猪肉价格下去了 ， 肉夹馍价格自然就下去了 。
\n放到房地产市场也是如此 ， 地价稳住了房价自然稳住了 ， 这两年政府一直在提“稳地价、稳房价、稳预期” ， 就是这个道理 。
\n众所周知 ， 政府不是万能的 ， 猪肉价格是市场形成的 ， 也不是政府一句话就可以降下去的 ， 地价也是如此 。
\n恩格斯在《论住宅问题》中提出：“消灭土地私有制并不要求消灭地租 ， 而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会 。 所以由劳动人民实际占有一切劳动工具 ， 无论如何都不排除承租和出租的保存 。 ”《共产党宣言》中也提到 ， 在无产阶级夺取政权后 ， 要把原来资产阶级的地租用于国家支出 。
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