“我们可以解释过去几百年市场变动的历史 ， 却无法预测明天一天的市场走势 。 ”

市场中的每个人对于未来不确定性的焦虑 ， 使得预测常常成为大众关注的焦点；而市场的复杂性和多变性又决定了任何预测都难以精准 。

对于2020年南京楼市的走势会如何变化 ， 市场将有哪些新的趋势？每个人都有着自己的观点和看法 。 无论是预期救市论 ， 还是市场回暖说 ， 都有着自己的道理与依据 。

作为经历了多轮楼市周期的见证者 ， 在年末 ， 笔者与不少房地产业内人士、购房者及专家交流 ， 得出了下列10个方面的观点 ， 希望与各位网友交流 ， 请大家多批判、指正 。

趋势一：市场逐步筑底 ， 大反弹不现实 ， 涨跌对冲下市场更稳

经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控 ， 南京楼市终于从2018年开始降温 ， 具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年 ， 在政策三稳要求的大背景下 ， 大反弹 ， 是调控不允许的 ， 大转冷 ， 是经济不接受的 。 唯有平稳 ， 才是市场的唯一出路 。

用股市术语说 ， 这是一个市场筑底的过程 ， 过去几年积累的楼市泡沫仍然在消化过程中 。

严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死 ， 将杠杆降低 。 而供应方面 ， 虽然整体仍然不多42000套 ， 但局部过剩却是事实 ， 六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外 ， 等等 ， 都面临着严峻考验 。

期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎其微 ， 现有的政策特别是限购这样的强力度手段 ， 也不大可能在2020年中一夜取消 。 不过 ， 结合调控目标和整体经济形势看 ， 也没有必要对南京楼市太过悲观 。

整体来看 ， 向上的推动力量中 ， 包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置 ， 各类需求在南京依旧强烈 。 当市场中有向上和向下力量对冲时 ， 可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌 ， 市场也因此会更加健康 。 趋势二：限价继续松绑 ， 投资客离场 ， 自住客选择空间变大

随着2019年最后1个月中 ， 河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米 ， 限价松绑的迹象也愈加明显 。

2019年 ， 包括河西南、南部新城这些热门板块 ， 都从2018年35000元/平米 ， 走到了现如今的40000元/平米边缘 ， 江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米 。

限价 ， 作为一项本意为控制房价的政策 ， 催生了投资需求 。 一二手房价的倒挂空间 ， 成为投资客不买心痒的利润预期 。 随着政策更加理性 ， 限购也逐步放松 ， 更多让位于由市场供求关系决定价格 。

2020年 ， 剩下确定的限价盘已屈指可数 ， 即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限 。 没有了“赚快钱”的空间 ， 投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场 ， 这对于那些有真实自住需求的购房者而言 ， 是一件好事 。

并且 ， 限价松绑后开发商利润增加、市场竞争也增加 ， 整体品质也有望提升 。 不过 ， 硬币总是有两面的 。

当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时 ， 由于限价松绑 ， 为这些项目所付出的钱也会更多了 。 趋势三：产品主义开始回归 ， 好房拼品质 ， 差房拼价格

本轮周期的最大特征——市场分化 ， 在未来2020年中或许会表现的更加明显 。 与前几轮周期中不同 ， 本轮周期因为调控政策更加细化 ， 南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌 。 而呈现出了越来越明显的马太效应 ， 即强者更强 ， 弱者更弱 。

从区域板块上 ， 以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车” ， 在南京楼市中热度最高 ， 新房市场库存有限 ， 未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队 ， 供求关系比较平衡 ， 除限价严格的个盘外 ， 多数项目都是慢慢卖掉 ， 需要一定的去化周期 。