远郊和都市圈 ， 在2020年大概率仍会比较艰难 。 缺乏房价快速上涨的吸引 ， 投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑 ， 巨大的供应量难以短时间减少 。

在个盘竞争的维度上 ， 回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中 。 如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区 ， 花语江南引入了最更新一代的科技系统 ， 中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...归结起来 ， 2020年的南京楼市 ， 当潮水退去后 ， 会呈现机遇与挑战并存的局面 。

对能做出市场认可的高品质、好服务项目 ， 2020年是一次机会 ， 有限的购买力会选择它们 ， 即使价格在目前区域基础上有一定突破 ， 仍然是一房难求 。 而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘 ， 则只能依靠拼价格生存 ， 一客难寻！

趋势四：存量房时代来临 ， 二手房之间的价差将会更大

截至2019年12月中旬 ， 南京新房成交不足8万套 ， 而二手房成交已超过10万套 ， 市场存量房占据主体的时代来临了 。

南京二手房市场中 ， 最有价值的有两类：一类是占据独特资源的 ， 在南京这座城市 ， 独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房 ， 约50万套 ， 这部分房子房龄更新 ， 从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好 。

2020年 ， 如果限售政策依旧延续 ， 那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的 。 这类二手房的需求只要略有增长 ， 那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分 ， 价格有望继续上涨 。

以全市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房为例 ， 2018年还有7万/平米出头的房子 ， 到2019年就直奔8万/平米以上了 ， 且房源有限 。

在南京的各个板块 ， 区域品质更高的楼盘都更吃香 。 在二手市场打破成交价记录的 ， 如江北破40000元/平米的正荣润江城 ， 江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿 ， 南部新城破50000元/平米的万科九都荟……

二手房之间的差距 ， 在每个家庭的资产流动性上都有着具体表现 。 就在笔者写这篇文章之时 ， 一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈 ， 欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！

在南京这座城市 ， 自住改善需求是巨大的 ， 但供应特别是主城板块 ， 由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给 ， 于是不限售的次新房 ， 就成为市场需求的另一个出口 。

于是 ， 南京二手房价格也水涨船高 。 2019年11月 ， 据一家权威研究机构的统计 ， 南京二手房房价已达到32000元/平米 ， 超过了杭州的近30000元/平米 。 当然 ， 这其中真正成交更容易、价格更坚挺的 ， 一定不是老破大和老破小 ， 后者与前者的价差 ， 将在2020年中进一步放大 。

趋势五：行业竞争更加激烈 ， 南京房企生存门槛至50亿深度调控的2019年 ， 市场愈加残酷 ， 行业竞争也更加激烈 。 随着行业集中度越来越高 ， 南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴 。

2018年 ， 南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家 ， 而2019年 ， 截止到11月底 ， 百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂 ， 排名第一的万科接近200亿元 。 如果想进入南京房企排名的前20位 ， 去年的门槛只要35亿元 ， 今年的门槛则提高至50亿元……

问题是就算50亿元销售额 ， 又够做什么呢？

在当前市场形势下 ， 按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算 ， 50亿元仅够获取25万方土地储备 ， 如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城 ， 50亿元也就只够储备15-16万方土地资源 。

2020年 ， 行业的集中度或许会进一步加剧 。 进入销售额前20的房企尚且背负很大压力 ， 如果销售额达不到50亿元门槛的开发商 ， 未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题 。

2020年 ， 下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的 ， 二是开发的产品品质差、服务差、地段差的 ， 三是企业规模小实力弱 ， 拿不到地且缺乏核心竞争力的 ， 四是杠杆高、周转慢 ， 运营能力低下的 。