日前 ， 有朋友买了一套房子 ， 结果却发现房屋“面积缩水” ， 与想象中的面积存在很大差距 。 那么 ， 什么是公摊？哪些因素会影响公摊面积？公摊面积是否真的就是越小越好……今天帮大家一一解答 。

什么是公摊面积？

公摊面积究竟是什么？你知道公摊的比例和面积 ， 但你知道具体公摊了哪些地方吗？

业内人士表示 ， 人们口中的“公摊面积”就是指房屋共有建筑面积 ， 它是指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积 。 具体来说 ， 包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等等 。

“房屋公摊面积的测绘有法可依 ， 具有严格的规定 ， 并非是一些人想象中的那么随意 ， 像切豆腐一样 ， 左边一块右边一块 。 ”

业内人士表示 ， 目前 ， 我国法律对公摊面积主要是根据国家标准《房产测量规范》执行 。

小区绿地是否属于公摊？

我们熟知的小区里的绿地、假山、喷泉、游泳池等是否属于公摊？不少市民认为 ， 和老旧小区相比 ， 新小区房子的公摊面积之所以要大得多 ， 其中一个重要的原因就是新小区具有绿地、喷泉等配套设施 。

“绿地之类的只能算是小区的配套设施 ， 是小区业主共同使用的 ， 但并不包含在房屋的公摊面积之内 。 ”业内人士解释说 ， 将小区绿地算成公摊面积的一部分实际上是一种误解 ， 因为只有房屋建筑面积才存在分摊的可能 。

根据计算建筑面积的有关规范和规定 ，

能够计算建筑面积的房屋原则上应具备5个普遍性的条件：

即应具有上盖；应有围护物；结构牢固 ， 属永久性的建筑物；层高在2.20米或2.20米以上；可作为人民生产或生活的场所 。 显然 ， 绿地、游泳池、喷泉等并不符合这些条件 ， 不能算是计算建筑面积的房屋 ， 自然也就没有分摊一说 。

在分摊的过程中有四个原则：

即建在幢内并为本幢服务的建筑才能分摊；建在幢内为多幢服务的建筑不分摊；建在幢外为本幢服务的建筑不分摊；建在幢外为多幢服务的不分摊 。 在满足这四个原则后 ， 按照幢、功能区、层、套的顺序进行分摊 ， 即幢内的共有建筑面积 ， 功能区专用建筑面积 ， 层的专用建筑面积和套专用建筑面积 。

哪些因素影响公摊？

不管是住宅还是商铺 ， 或是写字楼 ， 公摊面积都不尽相同 ， 有些甚至相差较大 。 那么 ， 到底有哪些因素影响着公摊面积？

影响房屋公摊面积的因素有很多 ， 从大的方面来说 ， 共有建筑面积和套内建筑面积大小直接影响房屋的公摊系数大小 。 具体来说 ， 小区的定位、品质、规划设计；楼层高矮；电梯空间大小和数量；消防通道面积大小；所购买的户型结构；物业类型……这些因素 ， 都在不同程度上影响着公摊面积 。

公摊面积是否有上限？这是许多市民都非常关心的事情 。

从现行法律法规上来说 ， 公摊面积并没有上限 ， 因为公摊面积的测绘有一套复杂的程序和严格的规定 ， 并非任意而为之 ， 任何相关因素的变动 ， 都会导致公摊系数的变动 。 以龙岩市区某商场的商铺为例 ， 根据其规划设计测绘出来的公摊面积 ， 比商铺的面积还要大 。

公摊面积是否越小越好？

公摊面积是否就越小越好？对此 ， 有房产销售人员表示 ， 事实并非如此 ， 公摊面积需要在一个综合平衡的区间 ， “不少购房者对公摊面积都存在一定程度的误解 ， 觉得公摊面积大了就吃亏 。 其实 ， 公摊与居住的舒适度、品质、安全和消防等都有关” 。

也就是说 ， 公摊面积过高虽然会影响住宅面积 ， 但是公摊面积过低 ， 也意味着配套公共设施的规模缩减 ， 因此也将影响居住品质 。 例如 ， 将房屋配套用房压缩到最小 ， 一些设施能省就省 ， 最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量 ， 居住感觉并不会很好 。 相反 ， 如果设置配套齐全 ， 虽然公摊大一些 ， 但小区整体配套档次也随之提升 。

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