----新房租金更高 ， 更容易出租 ， 可为什么投资者都喜欢买二手房呢？//----

“东京申奥成功以来 ， 以东京为中心不动产价格是否真的暴涨了？”

“现在投资日本不动产 ， 应该买新房还是买二手房呢？”

每天都有很多投资者来咨询小星海 ， 今天 ， 就请我司的注册宅建士凪小姐姐和大家谈谈 ， 当下投资选择物件的关键 。

为什么不动产价格会暴涨？

2013年9月东京申奥成功 。 此时的日本正逢安倍2进宫 ， 在【三支箭】、【安倍经济学】的政策引导下 ， 日本经济正好开启新一轮的触底反弹 。

此时 ， 全世界的目光都因奥运会聚焦在了东京 。 奥运设施开始建设 ， 推动了如钢铁、混凝土等建材费用和人工成本的上升 。

另外 ， 日本在这节骨眼上还推出了【负利率政策】 。 购房者能够以史无前例的低成本实现买房梦 ， 大大降低了投资门槛 。

在这一系列的推动下 ， 不动产价格正式吹响了上涨的号角 。 不动产融资额于2016年首次创下了泡沫经济以来的最高峰 。

不動産価格指数（住宅）出自国土交通省（令和元年）

上图为2008年4月至2019年8月期间日本不动产价格指数 ， 出自于日本国土交通部 。 其中可以清楚地看到 ， 指数上涨的开始正是2013年后 。 其中绿线代表公寓价格 ， 其涨幅遥遥领先于其他资产 。

为什么更推荐二手房投资？

最初 ， 是一手房房价上涨 ， 很多年轻人望而生怯 ， 转投二手房市场 。 需求推动下 ， 二手房也逐渐水涨船高 。

说来可能有点讽刺 ， 前不久日媒哀嚎 ， 年轻人买房压力大 ， 东京的房价收入比已高达13.3（北京上海25以上） 。 也就说 ， 一个年轻人 ， 平均要13.3年不吃不喝 ， 才能在东京买得起房 。

在日本心中 ， 2013年以后的房价 ， 无论是新房还是二手房 ， 价格都是非常过分的了！这让二手房更为“香噗噗” 。

而且 ， 投资重要的不是总量 ， 而是变量 。 下图为东日本地产研究所发布的房价与房龄的关系图 。 我们可以看到 ， 随着房龄的上升 ， 平均每平米单价持续走低 ， 直到建成26-30年后 ， 才得以企稳 ， 并有小幅反弹 。

另外 ， 虽然同等条件下 ， 房子越新 ， 当然租金也会越高 。 但事实上 ， 新房的租金回报率远低于二手房 。

同样在日本最繁华的新宿区 ， 一套总价82万人民币 ， 1LDK ， 房龄为30年的老公寓 ， 每年租金在扣除管理费、修缮基金等之后 ， 能达到49200元 ， 实际回报率为6% 。

而新公寓虽然年租金能高达60000元人民币 ， 但与高达130多万的人民币相比就太少了 。 实际净回报率才4.5%左右 。

这可不是孤例 ， 无论是从资产价值走向看 ， 还是租金回报来看 ， 如果不是用于自住 ， 二手公寓相比新公寓都是更适合投资者的 。

讲数据、讲逻辑 ， 做理性投资者 。 想了解更多日本不动产资讯 ， 记得关注我们哦 。 有任何问题都可留言 ， 小编一定会回复大家的！