02

从楼市供给侧来看 ， 房地产经过20年发展 ， 已经形成商品房 ， 经济适用房 ， 共有产权房 ， 公租房 ， 廉租房等多渠道保障、租售并举的局面 。 房地产住宅开发销售逐步进入饱和阶段 ， 大部分城市的楼市进入存量房时代 ， 从房子供应量来看 ， 我国已经不缺房子 。 同时 ， 近年行业内竞争与淘汰加剧 ， 市场集中度提高 ， 这些迹象都在表明 ， 房地产行业已经进入成熟期 。 成熟期 ， 就意味着房地产高速成长阶段结束 ， 楼市发展见顶 ， 行业增速减缓 。

另外 ， 从市场需求端来看 ， 尽管目前统计口径上的城市化率只有59% ， 距离发达国家还有20个点 ， 专家由此推导未来有3亿人口要进城 。 但实际上 ， 现在大部分农村人口都已经在城市 ， 只是户口没进去而已 。 也就是说 ， 城市化率的\"人口\"问题只是一个统计指标取样问题 ， 该呆在城市的人口早已来到城市了 。

当前的城市现状是 ， 该有房子的人都有了 ， 没有房子的人大都属于买不起房子的人 ， 未来解决住房问题的途径不是买房 ， 而是通过\"多渠道保障、租售并举\"制度来解决 。

把这些归结在一起 ， 说明另一个问题：从市场角度看 ， 楼市的红利时代已经过去 ， 未来想在住房上再获得像以前那样高收益的可能性已经不现实 ， 甚至于如果没有很好的投资眼光 ， 买房子可能会成为赔本买卖 。

总体看 ， 目前我国楼市已经进入到\"换档期\" ， 从政策面、供给侧和需求端等多方面因素来判断 ， 2025年将会是一个重要节点 。 如果把这个\"节点\"看成是房地产的\"分水岭\" ， 从现在起 ， 楼市\"换挡期\"给予开发商、购房者及各利益相关者的时间大约还有5年 。

03

在未来5年里 ， 购房者该如何看待\"换挡期\"带来的变化？为了说明这个问题 ， 我们把住宅房地产的目标市场分成4类群体：一是没钱没房的人；二是有钱没房的人；三是一套房的刚需；四是有多套房的人 。

第1类人 ， 属于\"非目标客群\" 。 不用急 ， 过好自己的小日子 ， 把眼前的生活过好才是关键 ， 至于买房子的事情还是量力而行 ， 房子无非就是拿来住的 ， 买房是住 ， 租房也是住 ， 随着租购并举制度不断完善 ， 多渠道解决居民住房问题是迟早的事 。

随着住房租赁制度完善 ， 租赁房市场越规范 ， 未来不买房的人会越来越多 ， 房租不能随意涨、房东不能随意撵人 ， 都将被定下规矩 。 将来的房子 ， 租与买的界限会越来越模糊 ， 买房子的人与租房子的人 ， 都能享受到公民应有的权益 ， 本质上 ， 买房子的人就多个所有权而已 。

第2类人 ， 属于典型性刚需 。 未来的5年时间 ， 什么时候买房子最好呢？答案是 ， 未来5年无论什么时候买都可以 。 未来5年 ， 在大概率情况下 ， 房子每年会微涨一点 ， 最理想的调控是跑赢通胀或GDP ， 也有可能出现横盘的情况 ， 但价格下跌的可能性并不大 。 如果手里拿着现金 ， 又有更好更稳的投资渠道 ， 不妨用钱生钱 。

当然 ， 居住是一个大问题 ， 能早点买房自然好 ， 如果暂时能力还得差一点 ， 也不急一时 ， 房价暴涨的时代已经过去 ， 你更需要的是慢慢用冷静和理性 ， 找到自己理想的\"屋\" ， 不要被忽悠了 ， 买下不该买的房子而后悔 。

第3类人 ， 已经有一套房子了 ， 属于改善型刚需 。 建议在经济条件许可的情况下 ， 考虑换一套更好的房子就行了 ， 至于要不要买第2套房子 ， 那就要看自己的能力 ， 如果经济条件特别好 ， 多一两套房子自然是好事 。 但是 ， 如果想用房子来套利 ， 那就算了 。 此举未来的风险会越来越大 ， 不太建议这样做 ， 尤其不建议利用高杆杠来套利 ， 这个时代已经过去了 。

第4类人 ， 属于投资性客群 。 手头有多套住房 ， 建议在2025年之前 ， 把能卖出去的房子都卖了 。 至于什么时候卖房子 ， 只能说 ， 炒房就像炒股 ， 再牛的人 ， 都不可能买在最低点、出在最高点 ， 你需要设定一个盈利目标 ， 只要达到这个目标 ， 就可以考虑着出手了 。