----2020年 ， 买房盯这15个城市就够了！//----

在评估一只股票值不值得买入或长期持有时 ， 股票自身的流动性会是一个重要的参考因素 ， 很简单 ， 资本市场最怕的就是有价无市 ， 而活跃的交易不仅能够使手中资产迅速变现 ， 也能不停地对资产标的进行价值再挖掘 ， 使资产的市场价格实时保持真实、合理、健康的同时 ， 也能推动资产价格的长期上行 。

这一资本市场的投资逻辑 ， 同样适用于天然具有金融属性的房子 。

不过 ， 评估一个城市房地产市场流动性如何是看二手房交易 ， 而不是看新房的交易活跃程度 。 因为在一手房市场一直是买方在吃吃吃 ， 就像股市里从一级市场抢打新股一样 ， 这个时候的价格并没有经过更大的市场检验 ， 并不是真实市场价格 。

比如现在一些城市 ， 一手房价格畸高 ， 但二手房却有价无市 。 这明显是不健康的 。

反之 ， 一个城市的二手房交易越活跃 ， 在盘子中的占比越高 ， 越说明这个城市的房子投资价值越高 ， 就像那些交易活跃的蓝筹股一样 。

当然 ， 考虑到一些城市尚处于补功课阶段（大规模的城市基建和房地产开发） ， 一手房占比较大是可以理解的 。

不过 ， 由于内地楼市已进入下半场 ， 在市场力量作用下 ， 城市分化已是必然 ， 房价普涨、雨露均沾的时代已经一去不复返 。 各城市的楼市将会强者恒强 。 所以 ， 通过二手房市场来评估一个城市房子的投资和长期持有价值 ， 是十分有必要的 。

科普了这么多 ， 下面开始“上菜” 。

其一 ， 15个城市占据内地二手房市场6成交易量 ， 头部效益效应明显 。

克而瑞统计的数据显示 ， 2019年内地房地产市场二手房交易规模约为6万亿 ， 其中 ， 以上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州、武汉、重庆、天津、成都、厦门、合肥、青岛、郑州为首的15个城市 ， 就占了3.5万亿 ， 占比近6成 。

可见 ， 这是一个典型的头部市场 。 基于有交易才会有价格的逻辑 ， 从投资的角度看 ， 未来内地楼市也将会是一个典型的头部市场 。 这15个城市可以优先加到“购物车”里 。

（来源：丁祖昱评楼市）

当然 ， 若细分来看 ， 这15个头部城市也处于明显的分化状态 ， 也有优、良、一般之分 。

其二 ， 近两年 ， 北京、上海、深圳、厦门4地的二手房交易量超过当地一手房 。

这也意味着 ， 上述四个城市房地产市场的流动性是活跃且稳定的 。 换而言之 ， 北京、上海、深圳、厦门的现有房价及市场价值是得到市场认可的 。 纵使短期内会有大的波动 ， 也将会很快被修复 。

（数据来源：丁祖昱评楼市）

广州、苏州、南京、天津 ， 则位居第二阵营；成都、重庆、杭州、武汉、合肥居于第三阵营；最后是郑州、青岛 。

在此 ， 需要对北京、厦门、武汉三地的较大数据波动 ， 做个解释 。

首先 ， 北京2018年比值较高的原因主要是因当年的一手房成交量过低 ， 只有19年的一半 ， 而这又与前几年当地商品房土拍较低有关 。 其二手房交易量还是相对问题的 。

其次 ， 厦门的情况与北京一样 。 都是二手房交易量相对稳定（见上图） ， 但一手房18年只有19年的一半 。

不过即便是一手房大涨 ， 两地的二手房交易量仍超过当地一手房交易量的近2倍 。 所以这种波动并不影响上述判断 。