----楼市“心理防线”被击穿！出现3个逆转 ， 2类人变成“砧板上的鱼”//----

\">过去10年的历史走势表明：在楼市里 ， 存在一道“心理防线” 。

具体来说 ， 这个“心理防线”是：房价下跌-限购放开-房贷利率下降-房价止跌回升-去库存政策助推-房价重回上涨 。

也就是说 ， 不用担心楼市走弱 ， 每次房价下跌后 ， 调控都会放松 。

比如 ， 2014年商品房销售面积增速转负 ， 下行压力逐渐加大 ， 下半年 ， 房地产刺激政策和货币宽松陆续出台 。

2015年3月到9月 ， 央行累计降息3次 ， 降低了75bp ， 全面降准2次 ， 下调150bp 。 2016年地王频出 ， 楼市四小龙横空出世 ， 二三线城市房价一路上扬 。

因此 ， 只要这道“心理防线”一直存在 ， 楼市似乎总能找到房价“反弹”的理由 。

但是 ， 从去年至今我们发现：楼市的“心理防线”被击破了 。

有3个现象值得留意 。

第一 ， 房价涨幅越来越窄 。

根据中指研究院发布的百城房价指数 ， 2018年涨幅为5% ， 在2019年下降为3% 。 与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比 ， 房价涨幅明显收窄 。

最近两年买房少说利率也得上浮20% ， 改LPR合同后动辄就要加上百个基点 ， 光资金成本就6%了 。

涨幅变窄的同时 ， 上涨持续时间也变得越来越短 ， 2019年只有3-5月份楼市出现难得反弹 ， 贯穿全年的是土地流拍、降价促销、特价房频出 。

第二 ， 城市分化明显 。

在土地出让金收入方面 ， 2019年全年40个典型城市土地出让金收入达28609.1亿元同比增长18.6% 。 其中 ， 杭州、上海、广州、北京和南京五个城市土地出让金排名位居前五位 ， 这5个城市的土地出让金总额合计超过9400亿元 。

但是 ， 从克而瑞发布的300城土地数据 ， 截止2019年11月底 ， 成交建筑面积23亿平方米 ， 较2018年同期下降了3.7% 。

大部分地块低溢价甚至零溢价成交 ， 整体溢价率已经跌至10%以下的低位 ， 三四线城市的市场热度更是持续回落 ， 土地市场进一步转冷 。

一边是40个大中城市卖地收入创纪录 ， 另一边却是300个城市（大部分为三四线）卖地收入出现回落 ， 溢价率下降 。

这只能说明一个结果：大城市在吸金 ， 而小城市的资金在流出 。

第三 ， 房地产资金面依然从紧 。

近日 ， 有研究机构发布了12月房贷市场报告 。

根据报告 ， 全国首套房贷款平均利率为5.54% ， 为5年期LPR加点74BP；二套房贷款平均利率为5.85% ， 为5年期LPR加点105BP 。

大家都知道 ， 在2019年10月份之后 ， 新购房就转换成了LPR合同 ， 按央行的要求 ， 首套房不低于5年期LPR即可 。

最新的5年期LPR报价是4.8% ， 在这个基础上 ， 全国的首套房平均利率依然要加74个BP ， 也从侧面说明了房地产资金面依然比较紧张 。

这3个堪称“反转”的现象出现后 ， 调控的态度丝毫“不为所动” 。

比如 ， 调控次数依然高企 ， 因城施策的框架没有变化 。

数据显示 ， 2019年全国各地发布的房地产政策高达620次 ， 相比2018年 ， 发布次数的密集程度再创纪录 。

这些调控中 ， 既有放松 ， 也有收紧 ， 总体依然遵循了“因城施策”的框架 。

举个例子 ， 深圳、南京、广州、成都等城市虽然对人才购房放低了门槛 ， 但中心城区并没有出现任何松动 ， 呼和浩特、唐山等城市 ， 还因为房价过热而收紧了贷款和限售 。