定金合同要采用书面形式 ， 并在合同中约定交付定金的期限 ， 定金合同从实际交付定金之日生效 。 债务人履行债务后 ， 定金应当抵作价款或者收回 。 那么 ， 购房的时候定金与订金哪个能退 ， 购房定金合同纠纷如何处理？

网友咨询：购房定金与订金那个可以退？怎么退？

广西华志翔律师事务所黄春贵律师解答：

购房的时候一般订金是可以退还 ， 定金的退还就需要满足一些条件 ， 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款 ， 因不可归责于当事人双方的事由 ， 导致商品房买卖合同未能订立的 ， 出卖人应当将定金返还买受人 。

《商品房销售管理办法》第二十二条 ， 不符合商品房销售条件的 ， 房地产开发企业不得销售商品房 ， 不得向买受人收取任何预订款性质费用 。 符合商品房销售条件的 ， 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的 ， 订立商品房买卖合同时 ， 所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的 ， 房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的 ， 从其约定 。

黄春贵律师解析：

购房定金合同纠纷如何处理？

1、首先要确认协议的效力 ， 如果合同无效 ， 定金应该全部返还 。

2、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况 ， 如果有 ， 可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销 ， 在协议撤销后 ， 定金应该全部返还 。

3、再次 ， 在协议合法有效的情况下 ， 就要确定谁是违约方 ， 谁是守约方 ， 给付定金的一方如果违约无权要回定金 ， 收受定金的一方如果违约 ， 应该双倍返还定金;

4、如果只是签订了定金协议(比如定金支付书、房屋认购书等) ， 在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前 ， 如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立 ， 各不承担违约责任 ， 定金应该全部返还;

5、谨慎签订定金协议 ， 在没有和卖家全部协商一致的情况下 ， 不要给付定金 ， 另外定金要直接给付给卖家 ， 减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同;

6、为了避免发生纠纷 ， 任何承诺最好都要落实成书面的东西 ， 个人签字就生效 ， 公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据 。

定金的性质确定：

1、定金的性质可以由当事人约定 。 当事人可以在合同中约定定金具有互不排斥的多重性质 。 例如 ， 对立约定金 ， 当事人可以约定在正式订立主合同后 ， 定金不予以返还 ， 而是转而用作违约定金；对于成约定金、证约定金 ， 亦可通过约定使其给付后同时具有违约定金性质 。

2、在有些情况下 ， 即便当事人未约定 ， 也可以推定定金兼具约定性质以外的其他性质 。 如违约定金、解约定金和成约定金合同 ， 是主合同的从合同 ， 而从合同存在必能证明主合同的存在 ， 故上述三种定金当然同时具有证约定金的性质 。

3、当事人未对定金性质作出约定时 ， 应当作出相应的推定 。 一般情况下 ， 应当推定该定金仅具有定金的一般性质 。 根据《担保法》规定的立法精神 ， 我国的交易习惯以及司法实践的普遍认可 ， 我国定金的一般性质应当为违约定金 。

一般情况下 ， 定金不可退 ， 而订金是可以退还的 。