由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用 ， 房屋消费者通过定期交付一定数额的租金 ， 取得房屋的占有和使用权利的行为 。 房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式 。 那么 ， 二房东转租需要承担哪些责任 ， 违法转租有什么法律后果？

网友咨询：我是二房东 ， 我需要明确哪些法律法规和责任？

北京大成律师事务所邵鑫律师解答：

二房东转租需要承担的责任如下：

1、未经出租人同意擅自转租的 ， 出租人依法享有解除权；

2、未经出租人同意擅自转租 ， 转租合同效力待定；

3、给出租人造成损失的 ， 承担赔偿责任 。

【法律依据】

《合同法》第二百二十四条规定 ， 承租人经出租人同意 ， 可以将租赁物转租给第三人 。 承租人转租的 ， 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效 ， 第三人对租赁物造成损失的 ， 承租人应当赔偿损失 。

承租人未经出租人同意转租的 ， 出租人可以解除合同 。

邵鑫律师解析：

违法转租的后果：

根据我国《合同法》第224条第2款的规定 ， 发生自行转租时 ， 出租人可能解除合同 ， 也可能不解除合同 。 出租人不解除合同时 ， 转租关系仍然存续 ， 不致受到影响;而当出租人解除合同时 ， 转租合同是否亦因此而同时终止呢？答案应当是肯定的 。 由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系 ， 次承租人自然无权要求出租人承担违约责任 。

至于次承租人是否可向承租人提出请求 ， 则应视次承租人是否为善意而定 。 次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的 ， 应无权要求承租人承担违约责任 。 只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意 ， 即误信承租人的转租为同意转租的 ， 承租人才应对次承租人负违约责任 。 并且 ， 自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起 ， 即应赋予承租人的转租合同解除权 。

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意 ， 可以将租赁物转租第三人 。 承租人转租的 ， 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效 ， 第三人对租赁物造成损失的 ， 承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时 ， 转租期限超过承租人剩余租赁期限的 ， 人民法院应当认定超过部分的约定无效 。 但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租 ， 但在六个月内未提出异议 ， 其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的 ， 人民法院不予支持” 。

在房屋租赁的过程中 ， 无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同 ， 同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租 ， 并由房屋所有权人进行签字确认 ， 避免发生不必要的纠纷 。