----楼市磨刀霍霍？1年时间 ， 4家开发商卖了2万亿房子 ， 还有525家破产//----

过去10年 ， 真正跑赢通胀的资产有哪些？

按照中泰宏观的计算 ， 从过去10年大类资产的表现来看 ， 房地产、债券、股票、黄金表现较好 ， 定存、原油表现很差 。

如果10年中坚定持有一种资产 ， 房地产能获得350%的收益 ， 债券为79% ， 沪深300为40%收益 ， 黄金是38% 。

过去十年 ， CPI总共涨幅为29% 。

也就是说 ， 10年前的2009年买房 ， 到现在不仅轻松跑赢通胀 ， 多出来的收益 ， 也至少也在3倍以上 。

这项数据并不令人意外 ， 我关注的是另外一个重点 。

该统计中 ， 房地产采用的是住宅投资收益指数 ， 为北上广深四个城市的加权平均 。 也意味着：只有买到一二线城市 ， 才能实现收益上的“暴击” 。

其实 ， 单从房价表现来看 ， 2009-2019年可以看作从“分化”到“普涨”的两个阶段 。

第1个阶段 ， 2009-2016年 ， 大城市强者恒强 ， 小城市异常萎靡 。 百城房价指数显示 ， 在2016年以前 ， 绝大部分中小城市的房价一分都没涨 。

第2个阶段 ， 2016-2018年 ， 中小城市房价表现强势 ， 截止2018年底 ， 100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平 ， 同比增长达8% ， 如果剔除一线、二线城市的数据 ， 三线及以下城市均价高达10885元每平 。

这两个阶段是如此的“泾渭分明” 。

如果不是去库存、棚改的强行“扭转” ， 恐怕“强者愈强 ， 弱者愈弱”的格局会延续到现在 。

换句话讲 ， 大小城市的“分化” ， 从2016年后被打断了 ， 楼市变成了“普涨普跌”的格局 ， 三四线的“补涨” ， 甚至比一二线城市还要来的猛烈 。

然而 ， 风水轮流转 ， 大城市与小城市 ， 已经开始重回“分化”之路 。

2019年棚改仅300万套出头 ， 三四线土地溢价率持续在低位徘徊 ， 根据证券时报昨天的统计 ， 在2019年 ， 99个城市房价回落 ， 大部分以三四线为主 ， 其中清远、肇庆、泸州、资阳房价动辄下跌10%以上 。

不光是城市 ， 还有行业集中度的变化 。

1 ， 1年时间 ， 4家开发商卖了2万亿房子 。

目前已经有22家上市房企公布了全年业绩 ， 万科2019年全年累计实现合同销售金额6308.4亿元 ， 恒大2019年全年累计实现合约销售金额约6010.6亿元 。

碧桂园2019年全年共实现归属于股东权益的合同销售金额约5522亿元 ， 融创全年累计实现合同销售金额5562.1亿元 。

根据克而瑞的统计 ， 2019年房地产销售额在16万亿元左右 。

1年时间 ， 4家房企能卖掉价值超2万亿元的房子 ， 房企TOP4销售额直接占到房地产销量的八分之一 。

要知道 ， 仅仅在3年前 ， 房企TOP30的权益销售总额是2.87万亿 ， 跟如今的TOP4轻松破2万亿的销售额相比 ， 头部化越来越明显 。

2 ， 1年时间 ， 525家房企破产 。

据人民法院公告网的公告显示 ， 2019年宣告破产的房地产相关企业数量多达525家 ， 且进入2019年下半年之后 ， 破产房企数量正在增加 ， 12月份创下全年最高点 。

换个角度看 ， 2019年房企破产家数的趋势 ， 与调控政策的变化非常吻合 。

从2019年初到5月份 ， 房企破产家数持续降低 ， 3月、4月、5月出现“小阳春”行情后 ， 月度破产家数一直维持在30家的低位 。

到了6月份 ， 调控应声收紧 ， 央行、银保监会、住建部、各个城市都开始行动 ， 房企融资下滑 ， 土地流拍出现 ， 降价促销变多 ， 房企破产家数也从月均40家涨到了年底的67家 。