----租金下跌、空置率上升 长租公寓企业寒潮来袭？//----

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“不仅在分散式公寓 ， 集中式公寓也在谈降租 ， 租金下行是不争的事实 。 ”近日 ， 在房东东举办的一场北京长租公寓考察交流活动上 ， 乐乎公寓CEO罗意指出了目前行业面临的一大普遍现象 。 “一些企业是通过跟业主交流 ， 通过摆事实、讲道理、讲成本、看财报等方式来降租 。 甚至2019年 ， 有的企业专门还成立了谈降租团队 。 ”罗意如此表示 。

那么 ， 目前是否普遍存在降租现象？ 长租公寓空置率情况如何？经过2019年后 ， 长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化？

家租赁机构与房东协商调价去“虚火

“目前根据会员单位反映 ， 受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响 ， 租金确实在下降 。 ”在接受新京报记者采访时 ， 北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示 。 地新引力租赁研究组相关负责人也表示 ， 目前市场的确存在降租情况 ， “很分散式公寓为争夺规模 ， 在早期抬高了收房价格 ， 以至于高位拿房 。 目前市场热度下降 ， 为保障正常运营与收益 ， 不少机构会选择与业主重新沟通 ， 再次商定租金价格 。 ” 记者方了解到 ， 一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同 ， 而与业主沟通协商的情况 。 原因之一在于 ， 之前收房时的评估价较高 ， 现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整 。 实际上 ， 近几个月 ， 不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势 ， 成交量价持续下探 。 贝壳研究院的数据显示 ， 2019年全年范围看 ， 全国重点18城全年平均租金水平有所下跌 ， 同比下降13.21% 。 重点18城中 ， 成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09% ， 同比下降5%；降价的套数占总套数的比例为24.15% ， 同比增长18.3% 。 之所以会出现降房租的现象 ， 在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来 ， 是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致 。 实际上 ， 此前部分企业为快速规模扩张 ， 争抢优质房源而不计成本 ， 导致拿房成本高企 。 不过 ， 在租金价格稳中有降的市场行情下 ， 企业盈利空间受到挤压 ， 为维持企业运营 ， 企业不得不降低房东租金成本 。 租金水平主要由供求关系决定 ， 升、降是正常市场现象 。 基于此 ， 在赵庆祥看来 ， “如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’ ， 那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’ ， 有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展 。 ”

业内称分散公寓空置率应控制在10%以下

值得注意的是 ， 在目前市场环境下 ， 虽然一些长租公寓选择与房东协商调价 ， 但仍面临不少空置现象 。 罗意指出了目前行业存在的一大现状：在杭州、深圳等城市 ， 一些长租公寓企业存在较严重的空置现象 ， 从而导致一些长租公寓从业者的离场 。 赵庆祥认同这一说法 ， 他明确表示 ， “存在企业空置率较高的现象 。 ” 实际上 ， 空置率是租赁企业运营的一大关键指标 。 据赵庆祥介绍 ， 通常而言 ， 集中式公寓的空置率应尽量在5%以下 ， 分散式公寓应尽量控制在10%以下 。 如果高于这一标准 ， 租赁企业盈利压力就会加大 。 空置率近期有所提高 ， 在地新引力租赁研究组相关人士看来 ， 原因有两方面 ， 一方面在于 ， 每年11月至次年1月为租房淡季 ， “返乡潮”导致不少租客退租 ， 这属行业正常现象 。 除此之外 ， 一些长租公寓从业者 ， 因自身运营不善及行业信心不足 ， 导致空置率上升 ， 进而退出长租公寓行业 。 事实上 ， 纵观2019年 ， 在经历了非理性的繁荣阶段之后 ， 市场对前期盲目追求扩张速度和规模 ， 导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏 。 与此同时 ， 2019年 ， 针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台 ， 对公寓物业的合法性、合规性都提出了高的要求 ， 行业正向着理性的方向纵深发展 。