----楼市过去5年“最大的秘密” ， 都在这里了//----

虽然“房住不炒”是国策 ， 但每一个买房人（不管买的是一手房还是二手房 ， 不管是买来自住还是投资）心里还是迫切想知道 ， 过去几年 ， 自己买的房子涨了多少？

现在 ， 答案来了 。

建议横屏 。

（数据来源：国家统计局；汇总：21世纪新闻实验室；制表：楼市参考）

看到上面这张汇总表 ， 在深圳买了房的人估计要笑醒了 。 过去5年 ， 深圳的一手房涨了85% ， 二手房增长了95% ， 接近一倍 。

另据中国房价行情网的数据显示 ， 截至2019年底 ， 深圳的一手房均价63106元/㎡ ， 二手房均价65516元/㎡ ， 力压北京、上海 ， 双双位居内地第一 。

深圳已俨然成为中国内地房价第一城 ， 深圳的房子堪称“楼市茅台” 。

当然 ， 5年前在广州、武汉、合肥、上海、厦门、南京、北京、无锡、杭州等城市上车买房者 ， 也都获得了不错的收益 。

然而 ， 要是5年前买了锦州的房子 ， 估计就是要郁闷了 。

过去5年 ， 锦州的一手房上涨了15.04% ， 勉强跑平通胀 ， 二手房则下跌1.62% ， 成为内地70城中 ， 唯一个二手房5年房价下跌的城市 。 管中窥豹 ， 以小见大 。 由此也可见东北的经济状况 。

另外值得一提的是 ， 过去5年70城中 ， 一手房的最高涨幅是最低涨幅的6.5倍 ， 二手房的最高涨幅是最低涨幅（剔除负数后的次低数）的13.3倍 ， 可见内地城市间楼市的分化之严重 。

要知道 ， 这一差距 ， 还是在深圳房价被早早调控 ， 三四线城市享受到货币化棚改、去库存救市政策的大利好下“取得”的 。 未来在新常态下 ， 大水漫灌式的货币化棚改、去库存政策 ， 不可能再出现的情况下 ， 三四线房价要熊到什么程度 ， 就可想而知了 。

另一方面 ， 即便如锦州这般 ， 再差也是属于中国内地70个大中城市之一 。 而内地有334个地级行政区 ， 2851个县级行政区 ， 绝大数还不如锦州 。 锦州尚且如此 ， 其他大多数城市的房价表现就更不用提了 。

这也是笔者在之前的文章中 ， 为什么说分化之下 ， 95%的三四五线城市都没前（钱）途的原因 。 见文章《20年来最差！变化来了……》

现在 ， 让我们把目光重新回到70个大中城市上来 。 看到自己所在城市或买房的城市 ， 房价在过去5年的表现 ， 或许有人会窃喜、有人会后悔、有人会遗憾……

但就像炒股一样 ， 一切K线图都是过去式 ， 价格未来可能会怎么走 ， 才是大家最关心的 。 随着大水漫灌的政策不会再轻易出现 ， 未来影响房价走势的力量更多取决于城市内部 。

下面 ， 笔者就通过一、二手房之间更深层地对比 ， 探索一下70个城市房价涨幅背后的基本面 。

至于一个城市一、二手房之间的关系及对市场的影响 ， 笔者在《下半场 ， 买房盯这15个城市就够了！》一文中有过阐述 。

总之 ， 从现实来说 ， 基于种种原因（如一手房居住舒适性高于二手房、城市处于大规模新房开发阶段、货币化棚改的引导、国人从观念上也倾向买新房） ， 很多城市的新房交易规模远大于二手房 ， 而且溢价明显 ， 甚至形成了两个完全割裂的市场 。

但从资本市场的角度来说 ， 一手房市场更像股市里的“打新” ， 一直是买家在争着吃进 ， 所以其是一个发行市场 ， 价格有时是扭曲的（没有经过时间充分考验）；二手房市场则类似股市里每天公开交易的二级市场 ， 其价格和交易都真实地反映了市场状况 。

从逻辑上来说 ， 一手房房价较于二手房房价出现明显溢价 ， 或者涨幅上明显超过二手房 ， 这都是不健康的 。 价格或许会一时扭曲 ， 但不会一直扭曲 。 在没有外部因素强刺激情况下（新常态） ， 当地的一手房房价存在较大回调压力；反之 ， 当地楼市则存在结构性的“打新”机会 。