中国奥园和美的置业均为粤系房企 ， 除区域深耕的优势外 ， 还伴随有政策红利的加持 。 2019年2月 ， 粤港澳大湾区规划正式出台 ， 随着政策“阳光雨露”的释放 ， 诸如中国奥园、美的置业发迹于粤港澳大湾区的房企 ， 率先茁壮成长起来 ， 由此迈入千亿门槛 。

据亿翰智库数据显示 ， 中国奥园多年来深耕粤港澳大湾区 ， 2019年上半年其在粤港澳大湾区的销售规模已达到225.2亿元 ， 占比42% 。 同时 ， 根据中国奥园土地储备情况来看 ， 截至2019年6月底 ， 中国奥园拥有大量的城市更新项目 ， 潜在可售货值达到2197亿元 ， 超70%位于粤港澳大湾区城市 。

美的置业在长三角、珠三角区域深耕多年 ， 从2019年半年报来看 ， 美的置业上半年472亿元销售额中 ， 长三角、珠三角占比分别高达35%、19% ， 而这主要受期间内长江三角洲一体化上升为国家战略 ， 粤港澳大湾区利好持续释放的影响 。 把握政策导向 ， 截至2019年6月30日 ， 美的置业的土地储备总建筑面积约为5251万平方米 ， 其中长三角及珠三角占比分别为30%、24% 。

“负重前行”隐患

随着房地产市场分化加剧 ， 千亿门槛 “跨过去”和“跨不过”境遇相差甚远 。

“对于中小房企而言 ， 规模就是生存 。 ”郭毅表示 ， 在强者恒强的竞争背景下 ， 如果缺乏规模的优势 ， 房企在融资、拿地、销售等方面都会受到极大的制约 。 跨过千亿门槛 ， 不仅意味着规模总量的提升 ， 房企在开发、人力、营销、财务等相关成本方面可以得到有效的摊平 。 若不能突破千亿门槛 ， 中小房企可能面临“不进则退”的窘境 。

据亿翰智库数据显示 ， 2019年 ， TOP 100行业集中度达73% ， TOP 50集中度为60% ， TOP 20房企集中度为41% ， TOP 10集中度为28% ， 行业集中度进一步上升 。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出 ， 随着行业集中度进一步上升 ， 房企追求规模可以理解 ， 但处于市场下行周期 ， 房企激进扩张就意味着高杠杆风险 。 在冲击规模的过程中 ， 房企多为“负重前行” ， 但选择性忽略的问题并不能当作不存在 。 进入千亿之后 ， 如何在规模和安全之间取得平衡 ， 成为房企们新的“应试题” 。

正如上述分析所言 ， 千亿房企“负重前行”问题正在被放大 。

根据蓝光发展2019年三季报显示 ， 该公司在去年前三季度负债进一步增长至1469.61亿元 。

随着债务上升 ， 蓝光发展融资动作不断 。 2019年3月 ， 蓝光发展以票面利率7.5%发行11亿元公司债券；7月再以票面利率7.5%发行11亿元公司债券；随后11、12月 ， 先后发行4亿元、3亿元公司债券 ， 票面利率皆维持在7.5%；今年1月16日 ， 蓝光发展还拟以其上海总部虹桥世界中心物业资产 ， 设立办公物业类REITs资产支持专项计划 ， 拟发行规模不超过10.65亿元 。

缺钱的新晋千亿房企佳兆业同样在2019年发起多轮融资 。 该公司累计发行30亿美元优先票据 ， 票据利率在10.87%-11.95%之间 。 今年1月9日 ， 佳兆业发布公告 ， 将发行本金总额为5亿美元的优先票据 ， 发行价为票据本金额的100% ， 票据按年利10.5%计息 。 总体来看 ， 佳兆业发债利率均高于10% ， 在行业中属于偏高的位置 。

中指研究院机构指出 ， 对房企而言 ， 千亿成为行业规模的分水岭 ， 行业集中度也将进一步提升 ， 如何在奔跑中保持稳健而行 ， 在更大的挑战中寻求机遇 ， 将是未来发展的重要命题 。

来源：北京商报